来源：券商中国
2024年开年，以稳健著称的公募REITs却遭遇了接连重挫。
近日，多只公募REITs发布了2023年的运营成绩单，基本面的波动在二级市场引起了巨幅震荡，有产品因为租金下滑遭遇资金砸盘，即使两次停牌也未能减缓跌势，甚至在1月10日盘中跌停；也有产品因为去年的退租事件困扰至今，出租率难回鼎盛，近一个月便多次停牌，下跌幅度超30%。
从底层资产的分类来看，产权类REITs因受出租率与租金的影响较大，在本轮下跌中跌幅居前，而现金流充沛、经营确定性高的高速公路等特许经营类REITs则显得更为“抗跌”。
公募REITs出现跌停
在停牌一天后，嘉实京东仓储基础设施REIT盘中一度触及跌停。
1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT在1月9日停牌一天后公告复牌，当天二级市场价格低开低走，下午14:00左右触及跌停，最终以9.92%的跌幅收盘，成交额2692万元。
消息面上，1月4日，嘉实京东仓储基础设施REIT公告称，自2024年1月起，其持有的“武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目”续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，而该项目2023年执行的净有效租金为33.37元/平方米/月，租金有所下滑。
尽管嘉实基金表示，“武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%。”但从近日的市场表现来看，悲观情绪仍在蔓延。
Wind数据显示，自2023年2月8日上市以来，嘉实京东仓储基础设施REIT二级市场价格跌幅达37.42%，在此之前，1月8日，该基金已经因连续三个交易日累计跌幅超10%公告停牌一小时，不过复牌后随即大跌，当日继续重挫8.64%。此次1月9日停牌一天，进一步触发了1月10日盘中的跌停。
面对持续重挫的二级市场，基金管理人和基金原始权益人开始出手“自救”。
1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT公告，基金管理人嘉实基金已经收到基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司（以下简称“京东”）的增持计划，京东将自1月9日起，将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额，增持主体本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，即不超过本基金已发行基金总份额的1.00%。
同日，基金管理人嘉实基金也宣布增持，自公告之日起12个月内，嘉实基金将通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，增持金额不超过1000万元。
大幅回调中频现停牌
除了嘉实京东仓储基础设施REIT外，自2023年四季度以来，整个公募REITs市场便接连重挫，不少产品在大幅回调中频现停牌。
1月10日，华夏和达高科REIT公告，截至1月9日，本基金在二级市场的收盘价为1.939元，相较于2024年1月4日收盘价跌幅达到10.52%。为了保护基金份额持有人的利益，本基金将自2024年1月10日开市起停牌1小时。
消息面上，华夏和达高科REIT于1月9日发布了2023年下半年主要运营数据，底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目在2023年12月的新签租约平均租金均发生环比小幅下滑。截至1月10日收盘，华夏和达高科REIT收跌1.5%。
同日，华安张江产业园REIT也发布暂时停牌公告，截至1月9日，该基金二级市场收盘价为2.014元，较前一交易日收盘价跌幅6.41%，连续3个交易日累计跌幅13.11%。为了保护基金份额持有人的利益，本基金将自2024年1月10日开市起停牌1小时。
据Wind数据统计，近一个月以来，全市场已经有6只公募REITs因为跌幅较大而暂时停牌，且这些公募REITs以产权类项目为主，包括产业园REITs，如华夏和达高科REIT、华安张江产业园REIT等，也包括仓储物流REITs，如嘉实京东仓储基础设施REIT、红土创新盐田港REIT等。
与此同时，这些产权类REITs也普遍跌幅居前，截至1月10日收盘，中证REITs指数近一个月下跌了超5%，29只已上市的REITs项目中仅有7只上涨，华安张江产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、博时蛇口产业园REIT的近一个月跌幅分别达到33.60%、29.91%、22.32%，位列跌幅榜前三。
中信证券明明认为，随着近日部分公募REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产实际情况仍承压与招募说明书相对乐观的预测之间的预期差引发二级市场价格波动。预计在2023年四季报披露前的一段时间里，陆续有公募REITs披露底层基础设施的经营表现，因此市场或继续围绕相关增量信息进行交易。
中金基金认为，运营成熟稳定，是公募REITs行业底层资产的整体特质。我们关注到近期多支REITs产品发布了近期业绩情况，行业整体稳定，多数产品的业绩超出了招募说明书预测的水平，部分产品业绩有不小的增长。因此，个别产品经营情况的调整和变化，并没有改变公募REITs整体运营稳定的基本事实。目前公募REITs市场规模还相对较小，参与机构数量不多，每天交易的资金量有限，市场可能容易受负面情绪影响，忽视了行业整体情况的改善。
底层资产运营情况两极分化
公募REITs的大幅回调是否是因为底层资产出了问题？近日，多只公募REITs发布了2023年的运营成绩单和后续工作安排，从公告来看，公募REITs底层资产的运营情况出现了明显分化。
除了上述嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏和达高科REIT外，曾经受到“哲库退租事件”困扰的华安张江产业园REIT也在近日公告了最新的经营情况。截至2023年12月31日，本基金整体出租率已经提升至72%，其中张江光大园出租率80.68%，张润大厦出租率63.31%，整体出租率较2023年三季度末提升超4个百分点。
但相比2022年12月31日时92.60%的出租率，华安张江产业园REIT仍有较多待去化的空置面积。对此，华安基金表示，运营管理机构正持续积极开展招商工作，此外，基金相关方将就自2023年6月7日至2024年7月31日期间因哲库科技退租产生的相关损失进行赔偿，有效缓释因哲库科技提前退租对基础设施项目现金流造成的不利影响。
相较而言，也有公募REITs在2023年的运营情况超出预期，出租率、车流量、路费收入等出现了明显增长。
产权类REITs中，红土创新深圳安居REIT公告，该基金持有的底层资产经营业绩高于预测数据，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆等项目在2023下半年的出租率平均值都超过97%；华夏合肥高新REIT持有的3个基础设施项目下半年出租率平均值较高，分别达到92.7%、88.77%、90.84%，高于项目估值模型出租率预测值2.7个百分点、1.77个百分点、2.26个百分点。
特许经营类REITs中，华夏中国交建高速REIT公告，由于2023年四季度经济持续恢复，出行需求较去年有所改善，嘉通高速整体运营情况良好，当季日均收费车流量22953辆次，较2022年四季度同比增长25.0%。
中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光近期指出，公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。展望2024年，市场波动因素有望有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值重估带来的配置性趋势。
