过去十余年来，中国常住人口城镇化率年均提高1.39个百分点。2019年，中国常住人口城镇化率首次突破60%，并在2020年升至63.89%，城市数量达687个。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受第一财经采访时称，近十年来，中国城镇化已完成了由“乡村中国”到“城镇中国”的蜕变，并逐步进入城镇化发展的中后阶段——中国城市发展体系已从单中心转为多中心，都市圈、城市群将成为未来中国经济发展的重要引擎。
截至目前，北京、上海、广州、深圳、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、天津、郑州、西安、青岛和长沙等14城市陆续实现了常住人口超过千万、GDP超过万亿元人民币。
但倪鹏飞也表示，虽然在中国城镇化高速发展的阶段，诞生了一批“双万”城市，不容忽视的是，目前，中国的城镇化水平仍低于一些同等发展阶段上的国家。
“接下来，推动构建中小城市带动小城镇、中心城市或超大城市带动中小城市、都市圈带动城市群的协同发展体系，是进一步释放中国整体经济发展活力的关键。”倪鹏飞称。 “十四五”规划和2035年远景目标纲要中明确，坚持走中国特色新型城镇化道路，依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。
伴随大城市的发展规模持续扩大，如何纾解大城市病，并统筹好大、中、小城市发展的协调性，正成为城市治理的重点。
“在人口持续流向大城市的过程中，产生了一些经济社会发展的新问题，这些新问题制约了城镇化质量的继续提升。”中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、公共管理学院教授马亮在对第一财经表示。
马亮举例称，2020年中国户籍人口城镇化率为45.4%，低于常住人口城镇化率18.5个百分点，近十年来，人户分离比例不降反升，户籍制度亟待改革；城镇化发展缩小了城乡收入差距，但城乡高房价收入比却对城乡收入差距产生正向影响，二者形成对冲；流向城镇的流动人口比重仍在提高，但大城市新市民和青年人的住房困难、公共服务水平不均衡等问题也进一步凸显。 十九届六中全会《决议》强调，推进以人为核心的新型城镇化，加强城市规划、建设、管理。
在2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》中，坚持“以人为本”的价值导向就已经明确，但现阶段继续使用“推进”一词，马亮称，更应注重在“共同富裕”“高质量发展”的背景下，如何平衡好不同人群的发展诉求，推动全体人民住有所居。
第七次人口普查数据显示，2020年全国人户分离人口近4.93亿人，其中流动人口近3.76亿人，十年增长近70%，是城市新市民和青年人的重要组成部分。
根据7月初国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居的重要路径。2021年的中央经济工作会议也称，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
“当前，中国城镇住房市场已告别总量短缺时代，一些区域甚至出现饱和乃至过剩的现象。但结构性供给不足的问题却更加凸显，这一部分的供给不足问题，将给中国未来15年里带来约150亿平方米的楼市增量。”倪鹏飞称。
马亮进一步表示，随着大城市老龄化程度加深，劳动年龄人口占比不足将制约大城市经济发展和产业升级，未来大城市能否持续迸发活力，离不开外来人口的持续流入和农村富余劳动力的市民化。从需求侧来看，新增市民规模的扩大，也有利于进一步扩大内需，增加城市居民消费总量，带动整体消费升级。而外来人口能否留得下来，取决于房价租金水平、公共服务均等化程度、受尊重程度等多重因素。
背靠大城市，中小城市也将迎来发展机遇。
倪鹏飞称，由于经济的空间活动受聚集和扩散两种力量支配，当城镇化水平突破50%，大城市不可避免地会发生人口与产业的外溢现象，理想状态下，周围中小城市将承接这些人口和产业转移带来的红利。
“但这些发展机遇最终能否达成，还取决于城市群经济圈的整体规划，不断减少要素流通壁垒，并推动优质公共服务的同步外延。预计‘十四五’期间，在城市群内部，中小城市将迎来发展的重要机遇期，成为城镇化水平继续提升的主要推动力。”倪鹏飞称。
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