文/张垣
近一个月以来，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”）颇为“吸睛”，究其原因，是由于其先后被爆出多则不利“消息”。
据媒体报道，12月初，市面上突然传出消息称，“中南建设被曝流动性困难，中南服务二次递表或受影响”。一份有关收购事宜的文件也两次印证了中南建设目前的流动性危机。
根据该内容指出，受到恒大事件影响，牵连中南建设处于流动性困难，要求市国资委、金融监管局、城建集团、海门区等单位，按照依法、合规、可操作性的原则，深入研究、严谨制定对中南建设部分资产的收购方案。同时合理确定收购价格，邀请两家以上权威机构进行评估，力所能及帮助中南建设度过难过。
不过对此传闻，中南建设予以否认。
12月15日，中南建设发布公告称，公司董事、监事、高级管理人员拟在9500万元以内购买公司房屋。
更早之前，10月13日、11月15日，标普先后两次下调对中南建设的信用评级，其长期发行人信用评级至“B-”，展望下调至“负面”，理由都是在说中南建设将出现流动性紧张的问题。
而其中最为重要的是，12月6日，突然传出这样一则消息“中南建设被曝流动性困难，中南服务二次递表或受影响”。当时这条消息被众多网友转发，很快也受到中南建设的关注并及时回复此消息为不实信息，目前公司生产经营一切正常，并无流动性困难。并且中南建设宣布将如期兑付约1.54亿元本息，并将于12月10日摘牌，充分显示了公司的安全与稳健。
但令人尴尬的是，在之后的日子里，中南建设的商票拒付却似乎在逐日增多，不少持有中南建设商票的人在网上晒出了自己被中南建设拒付的商票，而中南建设也并没有正视此问题进行回应，而是避而不谈或用各种理由一拖再拖。
根据媒体报道，目前中南建设的拒付票据数量454笔，总金额达4.78亿元。
现金无法覆盖短债
据公开数据显示，今年1～11月，中南建设实现销售额1828.3亿元，同比减少6.27%，仅完成全年2500亿元销售目标的73.13%。
而三季报显示，今年前三季度，中南建设的经营性现金流有1122.65亿元，不过其经营活动产生的现金流金额只有13.92亿元。
据媒体报道，11月7日，中南建设完成10亿元“16中筑01”公司债的兑付。而在11月19日， 中南建设再次对10亿元规模的“19中南03”如期支付年度利息，同时兑付选择回售的4.38亿元债券。
与此同时，为了维护美元债券市场价格，提振市场信心，12月2日，中南建设还主动回购了1000万美元的2024年到期美元债券。
此番操作使得中南建设2021年内到期债券的本金余额仅余2.9亿元，但其筹资活动产生的现金流金额为-46.9亿元。在销售不佳、经营性现金流下滑的背景下，中南建设不得不动用自有资金来完成偿债。
截至今年三季度，中南建设的现金及现金等价物余额为179.49亿元，较今年年初的244.15亿元，减少了64.66亿元。
而今年年内的债务虽然几乎偿还完毕，但从最新的数据来看，截至今年三季度，中南建设的短期债务，包括短期借款98.56亿元、应付票据100.74亿元以及一年内到期的非流动性负债67.81亿元，共计有266亿元之多。
中南建设的现金及现金等价物只有179.49亿元，即便是加上受限货币资金和定期存款，其货币资金也仅有230.44亿元，不足以覆盖短期债务。
销售不佳、回款下滑，再加上短期偿债，中南建设的资金压力着实不小且或将持续增加。
这使得中南建设年底促销回款成了必然选择。此前的11月，一则关于中南置地的传闻在网络中疯传，内容是开发商发不了工资，并向职级6级以上的员工进行“集资”。
中南置地则辟谣：近期中南置地推出‘无忧购’，是个别项目针对员工购房给予的福利政策，公司号召管理干部带头参与，上下同欲，冲刺全年经营目标，但从未有针对全员的强制性动作。
据此前媒体报道，中南建设针对员工推出最低六五的折购房的活动，只要是中南独立操盘的项目，员工都可享受内部折扣价认购。
而在付款上，员工也可享有优待支持：员工可以选择五成首付、八成首付和全款，不同的付款条件，优惠力度就不一样。比如苏州春风南岸项目，全款购房的员工甚至可以享受到六五折的优惠。
此外，和其它只要求员工完成销售任务的房企不同，中南建设可谓做到了自上而下“全员参与”，无论是员工还是高管，均无一例外的参与到买房。
12月15日，中南建设发布公告称，董事会决议同意公司董事、副总经理胡红卫先生的女儿胡灵莉女士以273万元购买公司持股50%的子公司南通鼎嘉置业有限公司开发的南通海门朗园项目商品房一套，房屋建筑面积132.5平方米。房屋价格根据市场价格确定，购买条件与普通购买者一致。
另外，公告还提到，公司董事、监事和数十位高级管理人员及其直系亲属2022年在总金额人民币9500万元内购买公司开发的房屋产品，购买价格将根据市场价格确定，购买条件将与普通购房者一致。
对此，中南建设向媒体表示，按照上市规则，上市公司与关联自然人发生的交易金额在三十万元以上的关联交易，应当及时披露。中南建设此举一方面应是在国家面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，推动自身良性循环和健康发展的努力，另一方面应该也是希望能带动更多对规范运作的关注。
而对外营销上，包括在自媒体抖音上，10大区域子账号也同步开始售卖购房权益券，但目前中南建设的官方账号只有295个，购房权益券也只有苏皖区域卖出了28张。
中南建设迫切回款的心情可见一斑。
“明股实债”嫌疑难洗
除了货币资金不足以覆盖短期债务、急于回款等问题外，中南建设“明股实债”合作项目隐匿大量负债的问题也引发了关注。
虽然中南建设称自己负债少，偿债压力小，且无明股实债，那么真实情况又是如何呢？
业内普遍认为，“明股实债”是指合作过程中资金提供方名义上承担市场风险，获取不确定性回报，但实质却获取固定回报的情况，所谓名义是股权投资，实质却是借款融资的行为。
目前市场上判定一家房企是否存在“明股实债”的主要依据是企业少数股东权益增加较快而同期少数股东损益却不一定有很大变化。而据媒体报道指出，中南建设2019年、2020年和2021年第三季度末少数股东权益占净资产的比重分别为20%、41%和43%，但少数股东损益占净利润的比重分别为9.9%、9.3%、11.6%。
近年来，中南建设借力合作开发，通过增加少数股东权益的方式来扩大规模和调整杠杆。
数据显示，2019年-2020年，中南建设少数股东权益分别为53.83亿、196.62亿，同比上一年分别增加了145.24%、265.24%，这使得2019年～2020年末中南建设的权益销售比均低于65%。
而最新数据显示，截至今年三季度，中南建设的少数股东权益达到了227.46亿元，占所有者权益总额的比例为43.39%。
在同一报告期内，中南建设的少数股东损益为3.63亿元，占利润总额的比例只有11.60%，两者相差三十多个百分点。
据了解，中南建设的基本操作，就是在项目上引入信托等非银行金融机构，从而降低公司在项目中的股权比例，进而使得项目出表。待到项目接近完成，开始售卖时，中南建设再从信托手中回购项目股权。
而在双方的信托计划之中，一般会隐藏着一些非常规操作，包括“对赌”、“回购”、“差额补足”等字眼，并且存在收益固定的约定。
有媒体举例其位于昆明的穿金路项目——中南·君启。
该项目为中南建设旗下子公司昆明锦腾置业和云南坚稳地产在去年7月联合拿下的地块，两家公司在拿地后成立合资公司云南盛悦房地产，其中昆明锦腾置业持股80%，云南坚稳地产持股20%。
而在去年12月，中南建设引入中航信托7000万元入股项目公司，以70%的持股比例成为公司大股东，昆明锦腾置业减持至10%。
一年之后，中南·君启即将完成开发、入市销售，而中航信托也于12月2日悄然退出，昆明锦腾置业重新掌握项目公司80%的股权。
在这一年的时间内，中南建设引入中航信托的投资进入项目公司，因为其所持股权下降至10%，最终实现出表。而这7000万元的投资，也并不计入中南建设的负债。待项目即将入市，中南建设回购项目公司股权，并向中航信托支付高额收益。
这7000万元，就可以称之为中南建设隐匿的负债。
而中南建设合作项目众多，可想而知，这部分“负债”的规模有多大。
另一方面，总声称“稳定、并无流动性困难”的中南建设却被屡屡曝出商业汇票逾期不兑付的情况。
据上海票据交易所发布的资料显示，连续三月商业汇票逾期的名单报表中，中南建设的多个项目公司榜上有名。其中包括，西安南兴置业有限公司、西安智晟达置业有限公司、西安中南嘉丰置业有限公司等等。
媒体报道称，以民间小程序【票眼】最新的数据更新，中南建设子公司常熟中南的拒付票据为93笔，总金额为1564.1996万元，未结清票据为700笔，总金额为1.332亿元。
其实，标普将中南建设评级下调时，给出的理由就是由于信贷和监管收紧导致合同销售疲软，中南建设的现金流稳定性面临更高风险。
标普认为，由于土地储备不足，该公司的利润和土地补充需求下降，这将推动其杠杆率在未来12～18个月内上升至7倍。与此同时，在当前市场下跌趋势下，中南建设融资渠道的减弱也将带来风险。
标普表示，中南建设越来越多地使用非银行融资，表明融资渠道的收紧；由于非银行融资的增加，该公司的资本结构已经减弱；中南建设使用非银行融资作为银行贷款的替代品，因其银行贷款额度有所下降，部分原因是最近监管部门对银行房地产敞口的收紧；由于资本市场的投资意愿受到压力，其债券也将被替代。
截至2021年6月30日，非银行融资占中南建设报告债务总额的30%，而截至2020年底，这一比例为22%。这类融资通常期限较短，并会带来较高的再融资风险，因延长期限或用银行贷款取代期限具有很高的不确定性。标普称，如果中南建设无法为非银行融资再融资，它可能不得不动用内部资源，这突显了该公司的流动性状况。
