自2017年3月26日北京出台史上最严的商住房管理办法之后，商住房已经淡出人们的视野近5年的时间。但在最近，笔者却接连接到商办住宅项目的推销电话。为此，笔者进行了实地走访，一探究竟。
笔者先来到位于北京城市副中心通州运河商务区的新光大中心。销售强调该项目是通州独有的商务型公寓，“这种商务型公寓主要面对的是那些在商务区工作的中高端人群。其是通州区政府特批的一种产品，具居住功能，且不能注册办公。”而项目产权则为50年。目前新光大中心每平方米50000元的房价，与通州北京东湾（其为70年产权的普通住宅）69850元/平方米相比，便宜了将近三成。
富力中心御河世家是距新光大中心不远处另一个商办类项目。项目销售表示，目前只剩下一套300多平方米，总价在1900万元的精装现房，也是50年产权，不能注册公司。若以公司名义购买，“特别规定”需要全款；以个人名义购买，首付5成，剩下50%需要10年内还清，且应具备在京购房资格，较之购买普通住宅无需满足“在通州纳税满三年或以上”。
早在2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“新政”）。这个针对北京商住房的史上最严限购主要规范了两个方面。第一，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。第二，个人购买必须满足两个条件，即名下在京无住房和商办类房产记录；并且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
商住房销量也在一年内大跌94%，由2016年的89690套暴跌至2017年的5409套。
新政出台至今4年有余，绝大多数商办类项目由期房变成了现房，上述新光大中心和富力中心御河世家即是如此。安居客的数据显示，目前北京商办类房产在售项目32个，占同期468个在售楼盘的7%。其中，拥有7个商办类项目的通州区域占比较高；项目间价格差异也比较明显，单价最高的长安源每平方米高达85000元，而单价最低的空港ONE+每平方米只有27000元。
“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业、办公立项，却被开发商包装成住宅进行出售。全国一二线城市有商住房的影子。
通常，商住房产权为40或50年，水电按照商业标准收取，且没有天燃气，做饭需使用电磁炉，户型多是开间，单面采光。与普通住宅比，商住房会有面积小、价格低的优势；也兼具产权时间短、不能办理落户，首付高、贷款年限少，税费及水电气费价高等问题。“商住房的交易税费，可以占到房产增值的30%-60%比重，而并且产权到期后还会产生一笔续费相关的支出。”德祐地产门店负责人曹正灵提醒道。
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由售改租的困局
位于六号线草房地铁站附近，朝阳区和通州区交界处的北京像素是北京最大的商住楼盘，近10000套房屋，居住了3万多人。成为众多北漂人的聚梦地。
北京像素外墙刷有红绿蓝三原色，呈凹凸面，宛若一个个蜂巢。项目以小户型的平层和loft为主。居住人群多为年轻人。项目周边曾遍布多达20余家中介门店，但在新政之后，其网签量急剧下降。
北京像素只是北京商住房整体市场的一个缩影。数据显示，在2017年新政出台后的20个月里，北京商住房的网签量5409套，而此前20个月的商住房网签量为89690套，跌幅高达94%，
曾经依靠北京像素火爆一时的中弘股份也于2018年12月27日，连续20个交易日股价低于一元而被强制退市。商住房的寒冬瞬间呼啸而来，中指院数据显示，自新政实施以来至发稿时，近5年的时间，全北京的商住房成交量只有4140套。其中商住两用同期为3114套，公寓成交923套。
高宇哲是因为尚不具备购房资格而在2014年全款购买了北京像素一套46平方米的开间，当时房价约为40000元/平方米。她原计划等社保满五年的2018年，卖掉北京像素的房产另置一套70年产权的普通住宅。“按2016年底的7万元/平方米的价格算，这套房子能卖到300万元。”
但随着新政的实施，购买资格与普通住宅基本无异的商住房，更像是一个“问题学生”，日渐淡出人们的视野。于是哪怕高宇哲把价格一降再降，依然无法出手。据财经新地产了解，如今的北京像素房价已经降到了4万元/平方米以下。最后，高宇哲只好由售改为出租。
财经新地产发现，新政实施至今，成交的一手商住房，主要是在消化过往已建成项目的存量。商住房的二手交易量自新政后已经低至每年3000套左右，限购政策已经让市场的泡沫加速出清。
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消化存量不批增量
根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）联合部分会员单位统计，截至2020年下半年北京的商住类项目空置率就已经超过20%，上海和深圳空置率为25%。全国的平均空置率高达35%，均创十年新高。
在今年房地产行业整体下行的情况下，存量过多的商住房如何去化？
7月2日，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，指出对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，允许商改租的类似政策，在去库存的同时，还能够补充租赁房源，也是房住不炒的一种体现。
在新政下，以北京为代表的一线城市商住房租金呈逐年下降走势。根据克而瑞统计数据，2019年Q1，北京的商办类项目每平方米租金为12.78元，而到了2021年Q2，已经降至10.80元，跌幅为15.5%。未来整体商住房市场仍将出现长期供大于求的局面，租金、出租率和售价都将进一步承压。
“面积小价格低的优势使得商住房不会在短期内消失。”地产从业者陈梦认为，购买商住房的基本都是年轻人，较之学校和落户等问题，他们更“烦扰”的是首付比例高、贷款时间较短。
一线城市中的广州已经在商住房方面有所“突破”。2018年岁末，广州市国规委发布相关文件，宣布在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。广州商住房成交量随之明显回升，价格也由2020年的2.8万元/平方米，每平方米突破了3万元。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，北京效仿的可能性不大。
“商住类产品由于本质属于商业物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人居住。”居易地产分析师刘冬这样说道，“对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求。而对商住类产品如何定性还需要等待更为明确的政策判断，这也是左右调控政策是否会全面放松的重要标准。”
