物业费到底应该收多少？这个牵动着老百姓钱包的问题，一直都是市场关注的争议焦点：业主认为物业收费高却服务不到位，存在“质价不符”的情况；物业公司则面临人工成本上升的客观压力……在服务价格、服务质量和业主的满意度之间寻找平衡点并不是件容易的事。
近来，不少城市出台并实施了物业收费新规，包括重庆、银川等城市启动了新的物业服务收费管理办法，例如在重庆中心城区电梯住宅分为四个收费标准，最高为每平方米1.9元/月，这低于当地不少小区的现行收费标准。许多业主也由此省下了一笔不小的开支。
不过，新的指导价在捂住了业务钱包的同时，对原本毛利率水平就较低的物业行业来说，其发展也会受到一定程度上的影响。
有物业企业内部人士坦言，市场长期健康发展一定是匹配质价相符的价格服务体系，但短时间内降费会让公司运营收入承压，长期仍要尝试通过优化成本结构等举措管理运营成本。另有物业行业资深分析师则表示，物业当前仍属于人力密集行业，若强制降价，结果“就是小区保安、保洁少一点，年龄再大点”，服务水平难免出现下降。
在亿翰物研分析师周焱看来，现阶段的物管行业发展需要一个健全、完善的政策监管体系，对于政府以及业主而言，指导价的出台从某种程度上而言有利于让各级服务标准有章可循，使物业收费阳光透明，维护市场秩序，促进物业行业的健康发展。
多地给物业费“封盖”
针对物业收费的定价政策并不是新鲜事。
2023年11月时，广州发布了规范物业收费的通知，对前期物业服务收费实行政府指导价，有关部门按服务等级由低到高进行分类指导，最高收费为每月2.8元/平方米；超出的情形需经政府审批。这一指导价标准实际上从2010年起就已开始执行。
今年以来，重庆、银川、青岛城阳区、武汉江夏区等多地相继发布了相关物业收费的新政。其中颇引市场关注的莫过于重庆的相关规定。
2024年1月，重庆发布了《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读，提出“将住宅前期物业服务收费由现行的政府指导价、市场调节价两种价格管理形式调整为政府指导价一种价格管理形式”。
根据相关的指导价标准，重庆中心城区有电梯的住宅收费标准分为四级，最低为每平方米1元/月，最高为1.9元/平方米；无电梯住宅则最低可至0.60元/平方米。
这一指导价格明显低于重庆许多小区当前执行的收费标准。某大型物管企业在重庆的相关负责人向记者表示，重庆物业费的平均单价为，高层约每月2元/平方米，洋房约每月3.5元/平方米。
另有不少上市物企服务的小区业主在公开信中披露的物业费大约在每月3元/平方米-每月4元/平方米，超出指导价近一倍。于是，在6月1日新的收费管理办法正式实施后，不少重庆当地的小区都提出要求，降低物业费。
有公开信息显示，重庆已有小区降低了物业费，高层、小高层、洋房的收费标准从此前的2.4元/平方米、2.2元/平方米、2.8元/平方米，降低至1.9元/平方米、1.8元/平方米、2.5元/平方米，降价幅度在20%左右。
上述重庆当地物企人士也向记者表示，在管项目中目前暂无小区执行新的指导收费标准，有部分小区正在与政府部门及业主讨论是否执行新收费标准。具体是否执行新标准，将取决于政府主导部门指导意见、业主对物业服务分级标准的需求、运营成本等因素。
银川也在今年7月开始实行《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，最高指导价为每月2.2元/平方米。据当地媒体报道，中海、万科、建发等物业企业管理的63个小区，则在《方案》正式实施前就主动进行了物业费降价。
有银川当地小区业主测算，物业费每平方米单价从2.65元直接降至2.2元，停车费也有相应下调，一套100平米的房子一年可以少交物业费、停车费超1500元。节省了一笔不小的开支。
物业费调整难在何处
业主对物业费如此敏感的关键之一在于，物业提供的服务“完全配不上收费价格”。
在重庆网络问政平台上，关乎物业服务的投诉屡见不鲜。有重庆北碚蔡家金科城59区的业主称，小区物业一直以超四级标准自居，但物业在清洁、消防、安全隐患等方面不作为等；另有江北区万科悦湾北区的业主投诉，“小区内的电梯有四部差不多时间坏了”相关维修过程缓慢，耽误出行，且电梯年检报告未及时提供等。
于是，重庆出台了上述新规，以规范物业服务收费行为，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨。广州的物管收费新通知，也意在回应个别高端楼盘“物业费高”的问题。
这背后是近年来走高的物业收费标准。在物业行业过去多年市场化的发展历程中，大部分省市对住宅前期物业费实行的是“政府指导价+市场调节价”两种价格管理形式，超过标准的收费可以通过审批备案方式进行。
其中，住宅前期物业费一般是在业主大会成立前的小区，由开发商和物业公司协定。
这也就给物业费留下了不少市场定价的空间。以2015年就取消物业服务费政府指导价、实行市场调节价的上海为例，近年来入市新盘的物业服务收费价格稳步提升。
据克而瑞监测，2023年上海新入市项目的物业费均值为每月7.46元/平方米，中位数是每月6.73元/平方米。其中黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，分别达到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。
在2015年之前，上海对物业费的统一指导价则为最高不超过2.3元/平方米，如今这一价格早已翻倍上涨。
导致新盘物业费较高的原因之一实则是涨价难。上海某滨江高端住宅的物业费在过去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收费标准则需经过全体业主同意。
有上市物业公司高管表示，物业是劳动密集型行业，随着每个城市每年的最低工资上涨、社保基数的上调而同步增长，人工成本刚性增加；同时，由于物业费确定后，短期内难以上涨，若起步定价较低，则至少在未来三五年内难以调价，也会对公司运营成本形成压力。
不过，也有不少受访业主向记者坦言，每年交出一笔不菲的物业费，却并未体验到相应品质的服务。这实际上也是物业费很难轻易上调的关键因素之一。
对此，有多位物管从业者称，保安、保洁的人员密度、身体素质，巡逻次数、时长，打扫卫生的遍数、清洁程度等各种细节，没有对比就很难明确感知，社区安全若未遭到威胁也很难被看到。同时，各类更高品质的设备也在业主看不到的地方。这些也都是服务的成本。
除了刚性成本之外，还有资深物业行业分析师则提及，不少小区物业费的定价是与硬件挂钩，例如房价、品质、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，开发商给物业定价的一个核心考量因素就是项目本身的定位，要把房子品质做好，物业服务也要配套做好，从而形成正向循环，这也很多开发商会选择自己旗下物业的原因，各项服务都更加可控。
克而瑞物管也认为，随着居民对居住环境、居住体验的不断提高，楼盘品质提升的同时，对小区秩序、绿化养护、设施维护等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、维护成本、管理成本等自然也就水涨船高。
企业运营或将承压
推动健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”现象等，是不少政策出台的初衷。
很明显的是，这一规定有效守住了业主钱包，但对物业行业的发展来讲，又意味着什么呢？
在渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨看来，物业费指导价出台的初衷是规范物业市场、保障业主权益，提升物业服务的透明度和公平性。在实际执行中，虽然政策允许超出指导价的物业服务收费存在，但由于部分城市出台的物业费指导价相比市场价格偏低，导致业主对高于指导价的收费产生了普遍不认可。
上述物企高管也指，业主普遍对物业费较为敏感，当前相关政策又重申指导价，最终物企降价也是意料之中的结果。
降费带来的最直接的影响之一是企业收入的变化。亿翰物研分析师周焱认为，从短期来看，“物业费降价”政策若大面积执行，将会直接减少物业公司的主营收入—基础物管收入。上述重庆当地物企人士也提及，短时间内公司运营收入的确会承压。
提供保洁、保安、绿化等基础物业服务，是大部分物业企业的基本盘。在2023年，头部企业碧桂园服务的物业管理服务贡献了约58%的营收；保利物业的物业管理服务收入实现101.5亿元，占比超67%，住宅物业提供的收入在其中占比又有接近6成。
中指研究院统计，从收入构成看，2023年，百强企业基础物业服务收入均值约12.72亿元，在总收入中占比超8成，较上年提升2.97个百分点。
为了减轻自身压力，一般的物业公司以收定支，降低品质、降低服务标准也就成为可能的结果。汤晓晨认为，物业服务水平的变化取决于物业公司的应对策略，如果物业公司面临较大的经营压力，就可能在服务上有所妥协。
值得一提的是，近年来物业行业已从过去的规模导向转向了高质量发展，对项目的运营提出了更高的要求，头部物企主动退出了大量低利润率、管理难度大的项目。克而瑞数据显示，2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米，其中金科服务退出项目在管面积高达3570万平方米。
据上述物企高管透露，公司对新盘要求每个项目都必须盈利，存量项目若亏损则要求限期整改，不达标也要放弃。“如果一个项目降费到已经亏损了，我们肯定就不做了。”
不过，业内也有观点认为，长期来看，这一政策是在倒逼物业公司提供质价相符的服务，提供优质服务。周焱表示，如果物业公司能够在质价相符的基础上，优化收入结构和成本控制，提升业主满意度，其盈利能力反而可能会实现提升。
（作者：郑娜）
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