疯狂!三个城市,三个地王!

从去年下半年开始,有心者便试图利用地王重生,来提振市场的信心。

所以,我们看到,自去年年中以来,久违的地王,频繁出现在了人们的视野之中。

成都、杭州、青岛、南京、东莞、合肥、长沙以及一线城市广州,都拍出了或区域地王或单价地王或总价地王。

进入2024年,随着官方对楼市态度的大转弯,救市心情的急切,地方城市在制造地王路上,更加肆无忌惮。

3月27日,一天里就诞生了三个地王,三个地王出现的城市分别是苏州、宁波、厦门。

苏州方面,断供地块十年的第一豪宅片区工业园区双湖板块,一宗住宅地块开拍。十年不曾供地,激烈程度可想而知。

最终经过51轮竞拍,被绿城以总价30.81亿元、楼面价约65022.28元/平米、溢价率18.22%竞获地块,成为苏州新地王,同时也刷新了江苏省地价上限。



距离苏州不远处的宁波,江北湾头地块,由于得天独厚的地理位置和1.35的低容积率,起拍价便创下了历史新高,高达30395元/㎡。

最终经过31轮竞争,被宁波江山万里与宁波东部新城开发投资集团有限公司联合拿下,楼面价32613元/㎡,溢价率7.3%,总价22.05亿元,成为宁波单价新地王。



同一天,厦门也再出地王。

根据中国房地产报披露,3月27日,厦门2024年首场土地拍卖诞生了楼面地价新“地王”,思明区将军祠2024P01地块被厦门国贸以32.1亿元总价,折合楼面地价6.27万元/平方米拿下,溢价率高达41%。



一天时间,地王炸锅般出现,让吃瓜的我们,有点丈二的和尚摸不着头脑,难道一夜之间开发商都变得特别有钱了?如今的宏观环境下,去高价拿地,难道不担心砸在自己手中?

现在的局面是,连万科这样的三好学生都变得让人忧心忡忡,曾经霸榜的恒碧万融,破产的破产,违约的违约,难受的难受,没有一个过得好。

现在,只有国资背景的房企,还有心情和余力去拿地。而去年年中以来,制造地王的,恰好就是这类房企。

看宁波新地王背后,宁波东部新城开发投资,为宁波的市管国企。

厦门新地王背后站台的是厦门国贸,是厦门的国企。

只有苏州新地王背后站台的绿城是民企。

此外,去年年中以来诞生的地王,也基本都是国资房企站台。

2023年12月14日,南京的地王是首开制造的。同一天,东莞的地王是保利制造的。

11月份合肥滨湖区诞生的新地王,更是国资委背书的安徽高速助攻。

长沙12月12日开福区诞生的地王,则是中国建筑旗下子公司中建信和制造的。

去年年末,广州琶洲诞生的地王,站台者是广州国企越秀。

君不见,如今市场上民企拿地的都非常少,别说去制造地王了。反过来说,现在也只有国资房企才有这个实力去制造地王。

中指院之前发布的《2024百强企业研究报告》显示,2023年百强代表企业拿地金额8538.6亿元。据中指院相关负责人介绍,其中央国企是绝对主力,占比达八成。



那么,一系列关键问题来了:

问题一:现在的地王,是市场本身走势形成的吗?

从国家统计局反馈的数据来看,显然不是,而是有意为之。

中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。



制图:城市财经;数据:国家统计局



制图:城市财经;数据:国家统计局

进入2024年,跌势依旧,而且销量还出现了跳水。

国家统计局披露:

新建商品房销售面积11369万平方米,同比下降20.5%,其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元,下降29.3%,其中住宅销售额下降32.7%。



来源:国家统计局

从走势图可以看到,销售额与销售面积呈现跳水态势。

肯定有人会说,这是春节因素影响。但看清楚,国家统计局采取的方式是1月与2月合计对比。因为每年的农历春节对应的基本是阳历1月份或者2月份,2023春节对应的便是当年的1月份,2024年对应的是2月份。为了避免春节因素干扰,所以采取了每年前两个月合计统计。

今年前两个月商品房销售面积下跌了20.5%,销售额下跌了29.3%。这意味着,新房根本卖不动。

地王本来是二级市场火爆传导至土地一级市场形成,然而如今的二级市场不要跌跌不休,根本没有地王诞生的氛围。

说白了,都是有意为之。

问题二:为何刻意制造地王?

国资房企出力制造地王背后,无非是地方城市想要借助地王制造氛围,带动楼市回暖而已。

地王对于市场的提振作用,非常强烈。

一是在于拉动成本上涨,二是给购房者施压,三是给投资者以信心。

2015年至2021上半年那一轮房价疯涨,本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高,面包价格焉能不创新高。

但是,当下的这种环境中,民企们都在忙着活下去,忙着降价卖房回笼资金,去完成保交楼任务,去降低自己的负债率,根本无暇也无心去拿地。

所以,这个重任只能国企、央企和地方城投接棒。

然而,如今的地王,对于改变城市房地产基本面,基本产生不了多大作用,这一点,主要在于:

一方面,这种地方没有多少民企参与,更像是一种自导自演的游戏而已,依靠国资背景的房企兜底,本就不可持续。

另一方面,就像如今还想着涨价去库存一样,老套路在民众口袋空空的背景下,只会让自己陷入尴尬境地。

而且,一旦带动不了市场,反倒会让拿下地王的房企陷入亏损的尴尬,这样的案例比比皆是。

当然,现在拿地和过去的拿地,情况也不一样了,很多都是左右倒右手的暗箱操作。

2022年10月份,财政部就明确提出,不得通过国企购地等方式虚增土地收入。



2023年6月份,国家审计署发布的《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》,点名了地方城市的卖地左手倒右手,刷数据现象。



《报告》重点审计了18省本级及36个市县共54个地区的财政收支管理情况,并就共性问题延伸了其他地区。主要发现4方面问题:



其中第一条就是违规组织和返还财政收入。

70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元,其中67.5%发生在县级。

也就是说,市场存在明显的刷数据、暗箱操作现象。

所谓的暗箱操作,就是还存在返还卖地收入的情况。大概意思就是,让房企高价来拿地,然后返点。

这些行为,让当下的房地产市场扑朔迷离,眼见不一定为真。

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