从“救项目”到“救企业”，16条房地产救市举措重磅出台。
日前央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），从供给侧、需求侧明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展，涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面。
梳理内容来看，16条举措覆盖面广、针对性强、亮点颇多、政策力度大，一些提法系首次提出。比如，保交楼新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员尽职免责，增加豁免条款；再比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，这也是支持政策第一次涉及信托产品。这些举措均给房地产市场吃了一颗“定心丸”。
力度最大支持政策，但并非大水漫灌
近一段时间，部分涉房企业融资松绑，市场融资环境逐渐改善。涉房政策的持续优化一定程度上修复了市场信心。
“自2022年下半年以来，尽管在前期政策的不断推动下，房地产市场出现了积极信号，但整体仍然处于较为困难阶段。因此，有必要扩大支持政策的力度，特别是针对房企风险，加大供给侧政策支持力度有利于化解行业风险，促进房地产市场筑底企稳，推动经济进一步走向恢复。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示。
在市场分析看来，此次16条新政释放出的一个明显政策信号就是：从“救项目”到“救项目与救企业并存”，疏导房地产融资的各类管道，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。
比如，在开发贷款投放上，《通知》提出，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；在建筑企业信贷投放上，《通知》提出，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定；在信托贷款方面，《通知》提出，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求。
东方金诚首席宏观分析师王青对第一财经表示，楼市“金九银十”成色不足，近期部分头部房企信用风险仍在持续暴露。当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑较快，正给宏观经济运行造成较大拖累。16条措施的出台标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。
不过，王青特别强调，当前包括16条措施在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌。未来房地产支持政策包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。
在中信证券首席经济学家明明看来，房地产融资的大方向逐渐由限制转向支持，16条措施是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度政策对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。这一次跟之前最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。
四大方面值得关注
从"满足房企合理融资需求"到"第二支箭加速落地"，稳信用政策持续加码。而相较以往，本次政策覆盖面广、针对性强，力度也明显加大。
王青表示，在16条措施中，供给端支持政策内容最为丰富，涵盖除股市融资外的各类融资渠道，包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债市融资、资产并购以及信托等资管产品融资等。
连平认为，此轮新政主要有四大方面內容值得关注，涉及了短期和中长期的政策：一是保持房地产融资平稳有序。这部分主要涉及与房地产相关的银行信贷、债券、信托这三大类金融工具，与之前政策相比，新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理的展期。
二是积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。三是积极配合做好受困房地产企业风险处置，主要聚焦在商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用并购贷款及其他不良资产处置方式，有效有序化解风险，推动加快资产处置节奏。四是加大住房租赁金融支持力度。未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。
“存量融资予以合理展期”这一措施，则被多位专家反复提及。
《通知》明确对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
明明认为，这一措施为开发贷款和信托贷款的展期创造了必要条件，有助于减轻银行的考核压力，增加金融机构支持部分资质良好的出险房企的意愿和能力。
除此之外，《通知》还阶段性调整了部分金融管理政策，明确了对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
王青认为，这些措施不仅会加大四季度“保交楼”进度——预计10月当月商品房竣工面积将同比转正，年底前两个月都会保持较快正增长——而且还会有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险，遏制房地产投资下滑势头。
此前，《房地产贷款集中度管理要求》已于2020年12月28日发布，按照规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为通知实施之日起2年（2022年末）；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为通知实施之日起4年（2024年末）。
需求端支持力度有望继续加大
从需求端来看，此次政策的重点仍在依法保障住房金融消费者合法权益方面。专家预计，后续需求端支持力度有望继续加大，核心二线城市政策仍有空间。
《通知》要求，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。并鼓励受疫情等因素影响的个人住房贷款延期还本付息，不影响个人征信。
今年以来，差别化住房政策频出，不少地区适度降低首付比例、合理下调房贷利率，加大对刚性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，稳定市场情绪。
部分核心城市政策出现松动，信号意义明显。比如，杭州取消“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”；北京调整通州台湖、马驹桥地区政策，两地商品住房不再执行通州“双限”政策，仅执行北京其他区域的购房政策。
“年底前5年期LPR报价还有15至30个基点的下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点，若各项政策调整到位，年底前后楼市有可能出现趋势性回暖势头。”王青认为，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策进一步优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。
（作者：杜川）
