近日，贷款市场报价利率（LPR）迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创10年内新低。
8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下降5个基点和15个基点。这也是今年以来，1年期LPR第二次下降，5年期以上LPR第三次下降。
LPR下降后，各家银行的房贷利率是否及时作出了调整？在LPR持续下行的背景下，提前还房贷对于多数购房者来说是一个好的选择吗？提前还款是否会收取违约金？针对以上问题，近日，《金融时报》记者走访了多家银行网点进行调查，并采访了相关业内专家。
各家银行纷纷下调房贷利率
8月23日，《金融时报》记者走访北京地区多家银行网点时发现，北京房贷利率已经迎来了“4时代”，首套和二套房贷款利率均较上月有了调降。
“目前，农业银行首套房贷款利率为4.85%，二套房贷款利率为5.35%。”农业银行北京一位个贷专员告诉《金融时报》记者，之前很长一段时间，农行首套和二套房商业贷款利率分别保持在5.2%和5.7%，今年以来，LPR多次下降，该行也对贷款利率进行了调整。
工商银行北京菜市口支行一位客户经理也表示：“工行首套贷款利率目前已经从上个月的5.0%下降15个基点至4.85%；二套房贷款利率从上月的5.5%降至5.35%。”
除国有大型银行外，当前，各家股份制银行也对房贷利率进行了相应的调整。《金融时报》记者分别从光大银行和兴业银行北京某支行客户经理处了解到，两家银行首套房和二套房商贷利率与农行和工行保持一致。
据悉，在通常情况下，个人住房贷款一般以5年期以上LPR作为定价基准。根据不同城市的规定，房贷利率的定价会在LPR的基础上，加减一定的基点。
“在2020年8月31日实施房贷利率‘换锚’后，房贷利率与5年期以上LPR利率挂钩，因此，每月20日公布的5年期以上LPR利率也会影响房贷利率。”星图金融研究院研究员黄大智表示。
“根据当前北京住房政策的相关规定，北京地区房贷利率的执行标准是首套房贷款利率为5年期以上LPR加55个基点，二套房则在此基础上加105个基点，各家商业银行均保持一致。”上述农行个贷专员进一步表示，如果客户的贷款期限在5年以下，房贷利率将以1年期LPR为基准进行相应的加点。
值得注意的是，在LPR下降后，存量商业性个人住房贷款客户的利率并不会马上下调。“对于已经办理住房贷款的客户来说，房贷利率将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日之后进行调整。”交通银行北京海淀支行个贷科相关负责人告诉《金融时报》记者，如果客户的房贷利率调整日为每年的9月25日，则实际利率调整将以当年9月20日公布的5年期以上LPR为准。
提前还贷是当下最佳选择吗？
自今年以来，随着LPR的多次下降，越来越多的购房者加入了提前还贷的行列，甚至出现了罕见的“提前还贷潮”。
从“有钱没钱，也要买个房子”到“有钱没钱，也要争取提前还贷”。当前，这种自降杠杆、缩减负债的行为正在成为新一代买房人的选择。
为什么会有这么多购房者提前还贷？业内专家认为，是否提前还贷，本质上是对资金在不同时期使用方式的选择。
“房贷是国内居民少数可以用低利率加杠杆的融资方式。当一笔钱用于投资，能够获取比房贷利率更高的收益时，或者说能够取得‘预期更高’的收益时，购房者自然不会选择提前还贷。”黄大智分析称。
具体来看，购房者提前还贷的行为主要受到两方面因素的影响。
“今年以来，资管新规使得‘刚性兑付’被打破，稳健的理财方式不再，权益市场又表现较差，投资的未来预期变得更低。”黄大智分析认为，投资者在面对收入和投资的不确定性中，如果找不到更高收益的投资渠道，闲置资金用于提前还贷就成为“最佳选择”。
此外，提前还贷换当下的“安心”，似乎也成为了多数购房者的无奈之举。“对于很多人而言，如果职业发展、收入水平并不如预期一样乐观，多数人就会选择减轻未来的负担，缩减债务，以稳住未来的生活。”黄大智表示。
然而，多位业内专家认为，从长期来看，提前还款需慎重，对于大多数人而言并非最佳选择。
“提前还贷适合那些没有更好投资选择的人，属于面对未来不确定最保守的选择。”黄大智认为，经济是有周期的，在当下经济面临下行风险的时期放弃这种资产增值的可能性，而寻求一种并不牢靠的“安全性”，也许在心理上能够给自己以安慰。但是，当经济复苏，居民风险偏好转向时，也许会为提前还贷而懊悔。
多数银行不设提前还款“门槛”
最近，背负着400万元房贷的北京市民王先生为自己算了一笔账，如果提前还款100万元，每月房贷可以减少5000元。然而，令王先生没想到的是，自己的提前还贷之路竟遇到了阻碍。
“当我和贷款银行咨询之后才发现，提前还款要支付违约金。”王先生对《金融时报》记者表示。
今年以来，面对全国各地掀起的“提前还贷潮”，各家商业银行感受到了前所未有的压力。对于申请提前还款的客户，有少数银行设置了收取违约金、补偿金等相关规定，在一定程度上加大了客户提前还款的难度。
“全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种‘违约’行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。”招联金融首席研究员董希淼表示，但目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。
也有银行人士分析称，提前还款需要缴纳的补偿金是还贷客户对银行进行的利息损失补偿。贷款银行或希望通过提高提前还款的成本来降低房贷早偿问题。
近日，《金融时报》记者向多家银行工作人员咨询时了解到，不同银行以及不同地区对提前还款所需缴纳违约金的规定不尽相同。但是从目前来看，北京地区大多数银行并未对个人按揭类贷款提前还款行为收取补偿金。
“房贷合同里通常会有提前还款收取违约金（补偿金）的条款，但是在客户签约时，我们会把这一项条款划掉。”工商银行北京地区一位客户经理告诉《金融时报》记者。
同时，业内专家也表示，从实践中来看，对提前还款行为收取违约金或者补偿金的银行并不算多。
“少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。”董希淼表示。
（见习记者 张冰洁）
