【导读】 对于预售监管资金到底如何使用的，业主也提出质疑。依据2021年8月东湖新技术开发区管委会在武汉市民留言板上给出的回复“该项目11个监管账户重点监管资金进账7.25亿，开发企业累计申请使用5.16亿”，业主周女士称，当时重点监管资金的使用比例为71%，而当时楼盘工程进度不足15%。
“停贷也是绝望下的无奈之举，房租加房贷基本掏空我每个月收入，面对毫无希望建成的房子，我想把自己从马拉松式的维权中解脱。我知道所有的后果，但是我太累了，就只剩下这条路了。”张女士哽咽地说道。
张女士介绍，她是国内某985高校硕士毕业，毕业后就来到武汉光谷工作，2020年1月，她购买了武汉绿地光谷星河绘项目的一套房子，原本应该于2022年12月交房，但如今20栋楼中仅有2栋封顶。
绿地光谷星河绘位于高新技术企业云集的武汉光谷，吸引了不少外地来武汉的人置业。另一位购买该项目的业主周女士介绍，这个项目中很多购房者都是近几年毕业的大学生，据业主统计，近2400户业主中有超1414人具有本科及以上学历，占比近60%，其中硕士341人、博士41人，被外界称为武汉“最高学历楼盘”。
如今，项目距离最后交房日期仅剩不到半年，张女士和其他业主眼看交房无望，他们决定向开发商和银行单方面宣布“停贷”。他们拟定了一份停贷告知书，称业主一致决定：自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款的每月还款直至楼盘完工验收合格交付。
据不完全统计，近日，全国已有52个楼盘的业主宣布断供、停贷，这些楼盘大部分是烂尾、停工状态，业主们眼看着楼盘烂尾，曾经向开发商上交的购房资金也去向不明，他们不再愿意向银行继续还贷。断供会让业主们面临怎样的风险？在开发商、银行和业主三方中，他们能否在这场拉锯战中赢得最终的胜利？
“北漂”硕士买房被套
张女士向中新经纬回忆道，自己硕士期间有在深圳企业实习，觉得深圳房价物价太高，生活成本高，由于武汉是个强二线城市，且距离家人很近，就选择来武汉工作。
张女士表示，由于自己在光谷上班，在家人资助下，她购买了位于光谷的绿地光谷星河绘楼盘，“这个项目因为位置好，价格也比较低，我摇了三次号才摇到”。
据多位绿地光谷星河绘的业主介绍，该项目开盘后卖得非常火爆，一共开盘9次，每次都是“日光”，也有着“九开九罄”的说法。
但张女士介绍，当2021年6月该项目最后一栋售罄，多名业主发现，除了正在销售的B13A有施工人员在作业，其他楼栋全部无人施工。
“我首付还是向亲戚借的，贷款102万元，当时房贷利率为5.68%，贷款行是中国工商银行武汉水果湖支行，每月月供6000多元。”张女士说，因为母亲身患癌症，她怕家人担心，不敢告诉家人房子可能会烂尾。
有着同样遭遇的还有硕士毕业的李先生。李先生告诉中新经纬，他是一名“北漂”，工作多年积攒了几十万，本打算买房置业之后结婚、回武汉。2020年12月，他购买了绿地光谷星河绘的一套房子，总价230万元，向交通银行武汉武昌支行贷款160万元，当时贷款利率5.68%，月供9300元。
他表示，2021年6月，他发现工地停工，至今房子眼看着就要烂尾。“房子一烂尾，打乱了我所有的计划，本来买的是婚房，现在婚也结不了，当时为了回武汉工作离家近，专门买了光谷的楼盘，现在也回不去了，没有地方住，只能继续漂着。”
同样在2020年，在浙江工作的王先生计划在武汉购入自己的首套房，经过比较筛选，最终选择了绿地光谷星河绘。和张女士一样，王先生也是连续摇号3次才成功摇上。
他告诉中新经纬，自己购入了一套总价176.83万左右的住房，首付为53.8万元，在中国银行武汉民族大道支行贷款123万元，当时贷款利率5.63%，每月需还款7100元余元。然而，该楼盘在销售一空后，工地却停工了。从2021年5月起，业主不断维权，该楼盘才从3-6层建到15-20层，但目前已处于彻底停工状态。
据业主介绍，星河绘项目A区和B区共20楼栋，A区11栋，B区9栋，目前仅有B10、B11封顶，两栋楼总高度为16层；其余楼栋总层数集中在30层左右，截至7月13日，皆未封顶。
面对这样一个局面，王先生最担心的是自己的贷款。他称，如果房子迟迟不开工，无法建成，那么自己每月辛苦还贷就等于是在白白浪费钱，“我有生活成本，有房租成本，然后还要还30年的贷款，如果房子也没有了，相当于白白亏了200多万元。”
公开资料显示，绿地光谷星河绘开发商为武汉新高兴谷置业有限公司(下称武汉新高)，该公司100%控股股东为绿地地产集团武汉置业有限公司，穿透看该公司由绿地控股集团股份有限公司控股。对于该项目现在施工的状态、能否按期交付等问题，中新经纬向绿地控股有关人士发送了采访提纲，截至发稿尚未收到回复。
王先生提供的一份6月11日武汉市住房保障和房屋管理局对业主的信访回复函显示，关于项目施工推进进展情况，该局会同辖内房管部门持续跟踪项目进展，督促开发企业推进项目建设，经企业反馈，目前该项目正常施工。开发企业表示，力争按照合同约定时间交付，如发生逾期将按照合同约定承担相关责任。
业主质疑银行违规放贷、对预售资金监管失责
对于停贷的想法，多位业主表示，并不是一时冲动，自己已经考虑清楚后果。
“我一路以来也是众人口中别人家的优秀孩子，也是有社会责任心的人，我也不想当老赖。”张女士表示，业主们并不是莽夫，一时激愤做出的决定，关于个人自行停贷会造成房子被银行强制回收，以及影响个人征信等后果，业主们都是有充分了解的，但是想到未来的30年，对着一个烂尾楼还贷，还要征信何用。
之前她也和自己贷款银行沟通能否停贷，但银行给出的回复让她失望。“银行客户经理说，第一他们全部所有东西都是合法合规，第二整个湖北武汉都没有这种先例，第三你直接联系我们的法务部门。”
李先生也称，自己看不到收房的希望，而且还款压力很大。“停贷这件事我和银行沟通过，银行说没有先例，如果有先例他们可以上报。停贷的后果我也想过，但是我认为是银行有错在先，我们也要捍卫自己的权益。”他质疑道，“我们就是想一手交钱一手交房，房子没拿到，我干嘛还继续还贷款？”
李先生认为，银行的错在于未封顶违规放贷以及对监管账户预售资金监管失责。
根据人民银行和原银监会于2007年下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
对于预售监管资金到底如何使用的，业主也提出质疑。依据2021年8月东湖新技术开发区管委会在武汉市民留言板上给出的回复“该项目11个监管账户重点监管资金进账7.25亿，开发企业累计申请使用5.16亿”，业主周女士称，当时重点监管资金的使用比例为71%，而当时楼盘工程进度不足15%。
有业主同样向有关部门反映，希望能公示该项目预售资金监管情况，根据上述信访回复，武汉新高以相关账户信息属于公司商业秘密为由不同意公开。武汉市住房保障和房屋管理局认为，不同意公开的理由合理，决定不予公开。
在无奈之下，王先生和其他业主也曾联系过贷款银行希望能暂停还贷，他表示，自己联系过帮自己办理房屋贷款的银行客户经理，希望对方针对这种情况提出一些解决办法，但没有得到有效回复。
也曾有人建议业主起诉开发商解除合同，但王先生认为这并不能解决问题。在他看来，即使购房合同和贷款解除了，业主交付的首付也不能保证一定可以拿回来。所以王先生倾向于通过维权，倒逼开发商和银行，推动事件得以解决，让房子顺利完工。
对于业主反映的情况，中新经纬拨打上述三家银行客户经理和支行网点电话，工行客户经理表示个人无法接受采访，会向上级汇报情况；中国银行客户经理称，仅仅是在办理贷款时协助办卡，并不负责贷后的事宜；交通银行武汉武昌支行一位工作人员则表示，有收到业主的停贷要求，但以前没有办理过(相关业务)，银行没有这种先例。
王先生告诉中新经纬，有业主将银行未封顶即放贷、未如实审批资金使用申请等问题举报至银保监会湖北监管局。中新经纬在一份落款日期为今年6月的《银行保险违法行为举报告知书》上看到，该局已受理其所述的举报事项，并按照程序进行调查。
律师详解停贷风险
不仅武汉绿地光谷星河绘，近日，网上流传了不少烂尾楼项目的停贷告知书，比如江西省南昌市新力城、景德镇市恒大珑庭；武汉市恒大时代新城；河南省郑州市康桥那云溪、郑州市郑州市名门翠园、郑州市浩创梧桐茗筑、郑州市啟福城、商丘市恒大名都二期；湖南省长沙市恒泰长沙芙蓉悦府、长沙市新力铂园等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，要积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。他还提到，要关注近期房企不能开工的原因和现象，继续提供帮助，尤其是关好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受中新经纬采访时表示，从情理来看，而且从实际情况来看，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的。但是不少的银行无视这个规定，提前放贷，而且还有不少银行在放贷时根本就没有将资金放到监管账户里，而是打给开发商的其他银行账户，进一步推动了烂尾楼的诞生。
王玉臣提到，尽管对于不少烂尾楼而言，银行违规放贷是其中一个很重要的间接原因，然而司法实践中，很少有法院会直接判在这种情况可以直接实现停贷。即使有，也是很少一部分。
他分析称，如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷的购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。
“看起来似乎很不公平，但是从按揭合同的约定来看，肯定不会约定这种情况可以停贷。”王玉臣建议，在银行的按揭合同中增加一个关于银行违规放贷的违约责任。
王玉臣还指出，如果购房人要实现停贷的目的，根据以往类似案件的经验，一般有两类法律手段：第一类是民事诉讼，如果符合特定的条件，可以直接到法院起诉，但是这种情况不多；第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。
在不少停贷告知书中，还提到了开发商未按规定将房款存入监管账户、挪用项目预售资金、以及违规申请使用监管资金等问题。
对此，王玉臣对中新经纬表示，首先，必须完善相关立法，尤其是国家层面统一做出相关详细的立法。其次，必须严格执法，挪用预售资金比比皆是，早已成为不是秘密的秘密，也造成了不计其数烂尾楼的产生。一些地方出现这种情况和当地的有关部门监管不严息息相关。
同时，王玉臣认为，应加大对银行的监管，对于银行配合逃避资金监管进行相应的立法完善，以及严格执法。他建议在全国所有的按揭贷款合同范本中，增加银行不严格遵守资金监管政策，不严格依法放贷后的违约责任条款，让银行看到其中的利害关系。
最后，王玉臣提到，作为购房人，在付款、贷款、放贷的各个时间节点，都要关注相关的资金走向。自己也要加强防范意识，而且一旦发现停工了，要立刻采取必要的法律手段。
“期房销售的模式我觉得最终是需要改变的，否则烂尾楼问题恐怕会一直存在。但是短时间内不太可能改变，需要时间。”王玉臣说。
（魏薇 实习生 郭西子）
