“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。”6月28日下午，在万科2021年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表达了对近期房地产市场的看法。
郁亮表示，虽然今年上半年房地产行业销售端经历了一段艰难时间，但5月情况已出现好转，销售环比开始上升，6月环比可能有明显上升。二手房市场从6月份开始也出现起色，二手房挂牌价涨的城市个数已经达到50%。从上述情况来看大概可以判断市场已经触底。
在郁亮看来，6月份销售端情况好转，主要是因为政策的出台带来积极影响，4、5月因疫情而延迟的需求释放带来回补，此外，是季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰。
与此同时，郁亮也表示，尽管6月环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
面对整个行业的艰难时刻，万科有哪些走出困境的办法？郁亮表示，过去一段时间，他专门到受影响最大的市场惠州和江门去看了看，前线的观察给了他很大的信心，他表示，房地产行业常做常新、常做常有，只要一个企业能够对自己最主要的客户，做出好产品和好服务，还是可以熬过去的。房地产行业很艰难，但一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。
2022年前5月，万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降41.39%。相比已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%、百强房企下降52.7%，万科的销售业绩稍占优势。
万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，第一是业绩一定要止跌回稳，第二个是开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。
祝九胜还透露了经营性和服务性业务的盈利时间：物流业务过往几年的增速在50%左右，今年要实现报表盈利；出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利，在会计报表方面还没有，明年会实现会计报表层面的盈利。
面对股东问及的业务结构问题，郁亮表示，今后，万科开发、经营、服务板块的结构应该不会有太大的改变，因为整体来看，物业、物流、公寓出租行业的市场规模没有那么大，未来经营、服务板块如果要在营业收入及利润上占很大比重，是有难度的。不过，就像海天酱油一样，其收入和利润都低于万科，但是市值比万科大得多，所以一个业务的市场价值可能跟利润、跟收入并不完全关联，而是跟它的稀缺程度、社会所需要的程度有关系。因此，衡量万科在业务上能不能转型成功可能需要用市场化价值，而不是仅用收入占比来衡量。
2021年年报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务、物业服务、其他业务的营收占比分别为94.9%、4.4%、0.7%。
