文/张垣
4月22日深夜，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）再次提交了招股说明书，中信证券、摩根大通、瑞士信贷为联席保荐人。4月21日，万达商管向香港联交所提交的上市申请材料已经处于“失效状态”。根据香港上市规则，香港联交所认为原申请六个月到期后三个月内重新递交的，属于原申请的延续。
据招股书显示，万达商管计划将本次香港IPO集资额：用于战略投资和收购以获取优质项目经营权、扩大商业运营服务业务及增加在管商业广场数量及在管建筑面积，以巩固公司的行业领导地位；用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景；用于增强公司的科技及数据处理能力，以提升运营效率及服务质量；用于商业广场部分设施升级，以提升其竞争力；用于对生态体系内进行战略投资，以拓展多元化收入来源，提高协同效应并打造高客户黏性的全产业链服务体系；用于营运资金和其他一般企业用途。
根据招股书描述，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场，其商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务及增值服务。
万达商管为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求。
招股说明书显示，截至2021年12月31日，珠海万达商管管理417个商业广场(包括132个独立第三方商业广场)，在管建筑面积达59.0百万平方米。2019年至2021年，公司在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。此外，共有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。
万达商管在招股书中表示：“中国商业运营服务市场较为分散，根据相关资料，截至2020年底，按在管建筑面积计算，我们在全球以及中国皆排名第一，在管面积在中国超过第二名至第十名的总和；按储备项目建筑面积计算，公司在中国排名第一；按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国排名第一。。”
报告期末，珠海万达商管在管建筑面积当中，来自母公司提供面积为4250.7万平方米，占总在管建筑面积72.1%；来自独立第三方的在管建筑面积为1644.8万平方米，占总在管建筑面积27.9%。
记者注意到，珠海万达商管在管独立第三方商业广场数量逐年提高，2019年至2021年，珠海万达商管在管独立第三方商业广场数量分别为71个、98个及132个，占在管商业广场数量的22.0%、26.6%及31.7%.。
珠海万达商管称，在管商业广场按照物业所有权划分主要两大类：万达集团和独立第三方管理的商业广场。自2002年起，开始为万达广场提供服务，并于2015年开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。
2019～2021年，珠海万达商管在管商业广场（不包括停车位）的平均出租率为98.8%，去年下半年出租率有明显回升，从2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。
得益于规模持续扩张与较高的出租率，2021年全年，珠海万达商管实现营收234.81亿元，同比增长36.55%，年内溢利35.12亿元，同比增长215.83%。并且，其盈利能力在持续提升，2019-2021年的毛利率分别为34.1%、36.9%和44.8%。
在2019年全面启动轻资产战略以来，珠海万达商管取得的成绩显著，数据显示，珠海万达商管于2019年至2021年营业收入分别为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元，2021年全年，同比增长36.55%，年内溢利35.12亿元，同比增长215.83%，2019年、2020年及2021年的净利润分别为12.48亿元、11.12亿元及35.12亿元。对于营收，公司称：“我们收入增加，主要由我们业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。”
另外，珠海万达商管的盈利水平近三年呈逐年上升的态势，2019年、2020年及2021年毛利率分别为34.1%、36.9%、44.8%。
据公开报道显示，珠海万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服共同投资，是中国今年最大规模的上市前融资的企业之一。据悉，Pre-IPO市值达到了1800亿元，但如果按照2020年11亿元的净利润来计算，其市盈率高达160多倍，即使以其全球排名第一的经营规模，这一估值水平也属大幅高估。
值得注意的是，第一次递交招股书中，万达与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人设定了对赌协议：大连万达商业及珠海万赢同意保证珠海万达商管2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。
而2021年的净利润目标值是51.9亿元，实际完成35.12亿元，完成率67.67%，尚有较大差距。
所以净利润虽然增幅明显，但目前距离完成对赌协议仍颇有压力。
进入2022年，珠海万达商管的拓展力度并未减弱，在轻资产战略中可谓动作频频。
2月22日，北京市平谷区与大连万达集团在平谷金海湖国际会展中心签订4项合作协议，包括平谷万达广场、万达锦华酒店、平谷摇滚马拉松赛、金海湖文旅小镇合作项目。
之后，万达商业管理集团先是与天元集团签订了合作协议，再与鑫苑集团举行战略合作签约仪式，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管。随后，河南房企建业集团也把旗下商业项目运营权交给了万达集团，后者以7亿元代价收获建业旗下7个商业项目10年运营权，主要合作方式均为轻资产。
4月份，万达商管又以轻资产方式，拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，也就是万达商管只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。
