在深圳楼市发展历史上，2021年2月8日将会被记下浓重的一笔。这一天，深圳在全国率先推出了二手房参考价机制，随后便开启了长达1年多的阵痛行情。
而近期有市场消息称，深圳市住房和建设局（以下简称“深圳住建局”）开会计划上调大部分小区参考价，甚至有传闻称，“上调幅度达到20%”。
不过，据新浪财经了解，几大深圳房产中介机构向深圳住建局反馈的建议与传闻并不相符。一位中介机构高管表示，针对目前近3600个小区参考价的调整，中介机构向深圳住建局的建议是“既有上调，也有下降”，“上调幅度也仅在3%-5%的区间”。
中介否认“上调20%”传闻
2021年2月8日，深圳在国内率先推出二手房参考价机制，对全市3595个住宅小区公布参考价格清单。彼时，官方表示，成交参考价是在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的。
但不少购房者则发现，参考价普遍低于实际市场价，个别小区参考价深圳在市场价的基础上
打了7折。以深圳南山区知名的“网红盘”华润城润府为例，参考价机制推出前，小区挂牌均价为19.2万元/平方米，而深圳住建局发布的参考价格为13.2万元/平方米，差额达到6万元/平方米。
如今，深圳的二手房参考价政策实施已逾1年。而近期有市场消息称，深圳住建局有意对二手房参考价进行调整。据了解，2月底，深圳住建局原本计划召集几大房产中介机构开会，但因为疫情防控最终取消。随后，各大中介机构通过书面形式反馈了相关意见。
“我们几家机构其实平时也会交流，反馈的意见也是比较一致的。”一位中介机构高管说道。据其介绍，各大中介机构的意见主要集中在两点：一是优化个别小区的价差，二是增大参考价清单范围。
该人士向新浪财经否认了“大部分小区参考价上调”以及“上调幅度达到20%”的传闻。他表示，针对目前近3600个小区参考价的调整，中介机构的建议“既有上调，也有下降，但是比例暂不确定”。
其中，参考价或会上调的小区指向后海、宝安中心、华侨城、香蜜湖等豪宅区，“目前这些片区的参考价最高是13万元/平方米，而一般商品房小区的参考价也到达10万元/平方米，两者价差较小，因此顶级豪宅小区的参考价未来可能会上调，但是幅度不会很大，预计在3%-5%。”该中介机构高管称。
而参考价出现下调的或是一些学位房小区。“过去部分老旧的学位房价格很高，但是‘大学区’政策出台之后，部分小区的价格跌幅其实是非常大的。”
至于增大参考价清单范围，主要是考虑到部分保障性住房小区在2021年底已从“绿本”转“红本”，以及部分小区满足3年限售期可以上市交易等情况，中介机构希望参考价格清单能够补漏。
根据前述中介机构高管的透露，过去1年，中介机构始终与深圳住建局保持紧密的沟通，每个月深圳市房地产中介协会也会组织开会，机构可以定期反馈意见。对于前述提到的针对二手房参考价机制的调整意见，该人士坦言，“住建局方面也是认可的。”
不过，对于官方最终是否会优化政策，或是何时落地调整等问题，目前中介机构仍不确定。前述中介机构高管则指出，按照过往经验，以前深圳发放经营贷参考的评估价一般会在3月底调整，基于此，其预估二手房参考价政策有机会在一季度或是上半年官宣调整。
在该人士看来，未来二手房参考价的调整会朝常态化的趋势发展。此外，其还强调，深圳楼市基调依然以稳字当头，即便上调或下降幅度都不会很大，因此即便政策出现调整，对于市场和购房者购房成本来说，影响也相对较小。
卖方市场变为买方市场
二手房参考价机制推出之前，在很多人的印象中，深圳楼市自带“魔幻”标签。按照历史经验，深圳楼市往往领涨于全国，再版块轮动至区域中心城市，最后延续至其他三、四线城市。而二手房参考价机制的来袭，可以说极具有风向标意义。
官方借助新政实现二手房价格管控的决心显著。新政落地后，深圳要求银行依据参考价发放二手房按揭贷款，这意味着购房者的首套首付成本从3成提升到5成左右。同时中介机构挂牌价仅能以参考价展示，也使得整个看房、买房的过程出现诸多不便。
此后，深圳楼市开启了长达1年多的阵痛行情。2021年，在原本以二手房交易为主导的深圳，二手住宅成交套数由2020年的95273套下跌至40699套，成交量跌至10年来的新低。二手住宅成交量占比仅占44%，远低于过去80%的基准线。而2021年挂牌量相较于2020年同比也下滑约30%。
今年2月，在疫情以及春节长假的影响下，深圳二手住宅月度过户量更是首次跌破1000套，创下15年来新低。当月，全市二手住宅过户套数为872套。
一位房产中介坦言，参考价机制出台后，深圳二手房市场就从卖方市场变成了如今的买方市场。“新政前，业主都很强势，根本没有议价空间还会随时返价，比如前一天卖1000万第二天就变成1200万了。但是新政后，议价空间可以达到10%左右，部分有资金需求的业主甚至还会主动降价，这是非常罕见的。”该中介人士表示。
实际上，自2021年4月以来，深圳二手住宅过户量已经连续9个月低于5000套的荣枯线。而追溯到2020年6-8月，过户量曾一度连续3个月超过10000套。
前述房产中介介绍称，过去1年，在成交的二手房住宅中，大约一半的房源都是按照参考价成交的，这些房源主要集中在深圳东部或者西部的老旧小区。
“整体来看，新政落地后，深圳二手房成交价大概下调了10%-15%，东部或者非豪宅小区甚至有下跌20%以上的情况。而豪宅小区的房价过去1年的升幅也较小，基本与1年前持平，处于横盘状态。”前述房产中介机构高管表示。
从二手住宅价格指数环比数据来看，二手房参考价出台后，深圳二手住宅价格环比涨幅收窄，2021年5月，价格指数环比跌至-0.1%，结束了22个月连续上涨的态势。
据了解，深圳一直是大湾区房贷利率最低的城市。近期，不少银行也已下调房贷利率，从此前在LPR基础上加45个基点变成加30个基点，首套房贷利率约为4.9%。
政策预期向好，房贷利率下降，不少市场人士观点认为，在2月成交低基数的情况下，深圳二手楼市或在3-4月出现反弹。但前述房产中介人士强调，目前深圳疫情仍存不确定因素，因此增加了看房的难度，其预估今年深圳二手房成交量会有好转，但房价还是以平稳为主，
个别时段会有“笋盘”出现。
前述房产中介机构高管也提到，去年深圳供地溢价率下调，导致2021年底一手房的限价比起2020年同期还要低5%-8%。如果二手房参考价机制今年内官宣优化，部分豪宅价格小幅上调，在此情况下，一二手房虽然依然存在倒挂现象，但价差会进一步小幅缩窄。
