文/乐居财经 林振兴 吕秀伦
在一张长长的会议桌尽头，许家印正襟危坐。他的背后，挂着一幅风景画，两侧的高管们，戴着口罩认真地听与记录。
这是大年初六，许家印召开了2022年新年开工动员会。从画面上看，他的确瘦削了不少，但精气神依然十足。
在会上，他对高管喊话，绝不允许贱卖公司资产，“要注意防范资产处置过程中的漏洞问题，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”这也是他首次向外界透露恒大处置资产的态度。
这种“狠话”，外界并不意外。
去年，在悬崖边挣扎的许家印，兜兜转转谈了数轮出售恒大物业股权事宜，但最终也狠不下心以200亿港元贱卖予合生创展。
犹豫，再犹豫；是卖，还是反悔；在这场关乎生死存亡的战役中，各家房企态度不一。
有像许家印一样，不愿意折价卖资产；有惜售的，依然不愿意放弃幻想，捂住优质资产迟迟不肯放售；有坚决的，拿出自身优质项目回笼资金偿债；也有未雨绸缪的，面对资金压力，主动出售资产，构建资金“防火墙“。
在冯仑看来，从开发时代过来的老板在短期上不愿意放弃利益，陷入资产幻觉，总觉得资产评估还有多少、抵给银行还剩多少，一笔账算下来或许还有赚，就耽误了最佳的资产处置时间。
加上，目前市场环境复杂多变，暴雷企业增多，市面上待售的资产多，不免被挑肥拣瘦，想要找到合适的接盘方更加不容易了。如果暴雷后房企老板拖拖拉拉甚至躺平，待售资产很可能迅速贬值。
但出清自救，仍不失为一条最为明智的路径。
2022年开年，多家房企加入到出售旗下资产来补充现金流的大军中。短短两个月时间，包括恒大、融创、世茂、中南、禹洲、奥园、雅居乐、花样年等房企，均已成功将部分资产转让出去。
将时间线拉长，据乐居财经不完全统计，去年下半年至今，房企处置事件超120起，已售待售资产已超3200亿元量级。选择出售的资产类型除了地产项目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等难盘活、周期长的资产项目，以及一些烧钱的多元化业务。
一位30强房企老板在卖掉多处资产后，长舒一口气，感叹公司终于度过了最至暗时期。
“不愿贱卖”
许家印“绝不贱卖”的言论一出，让很多人想起海航深陷危机时，创始人陈峰也是这么说的，“资产处置需要过程，优质资产也不能因为急于出手而卖白菜价。”
在处置资产方面，很多地产老板内心也是跟许家印和陈峰一样纠结。一方面，卖完资产哪怕公司救活了，也是半死不活，所以不敢轻举妄动；另一方面，他们仍心存侥幸心理，认为政策底和市场底马上就会来临。
但在冯仑看来，这些资产幻觉和不认错心理导致民营存量资产进入市场后，反而最终命运很惨烈，被银行作为不良资产拿走，以两三折的价格进入拍卖市场。打个比方，“一个资产项目评估是100亿，银行拿走的时候是30亿，最后拍卖可能只有20亿，但将资产放在账上，会觉得自己有100亿。”
同时，多家暴雷房企血淋淋的经验也告诉众人，过往逻辑已经彻底变了，政府、机构、平台和银行施救时，会遵循救业主不救项目、救项目不救公司、救公司不救老板的原则。
自恒大爆雷至今，64岁的许家印焦头烂额，暴瘦了16斤。他出售两架私人飞机，卖掉香港三栋别墅，摆卖广州深圳超级豪宅，透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，向恒大注入超70亿元现金。甚至有传闻称，其子许腾鹤也出售了洛杉矶一栋豪宅。
除了许家印变卖个人资产为公司续命，恒大自身也在加速处置资产，包括嘉凯城(2.710, -0.18, -6.23%)、盛京银行、恒腾网络、恒大物业、恒大冰泉等股权都被摆上了货架。
据恒大2021年半年报披露，报告期内出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元；向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部分欠款，总金额约251.7亿元。只不过，这些资产的出售对于恒大1.96万亿元的负债来说，可谓杯水车薪。
表面上，恒大虽然处置资产颇多，但所出售旗下公司多为恒大较边缘产业，较少涉及恒大核心的地产、物业、汽车三大产业。有网友评论，如果许老板从恒大危机爆发之初，就开始处置核心资产，或许不至于沦落到如此下场。
加上，恒大项目本身存在不少的问题，包括有的项目仍在抵押状态，债权很难厘清。有评论分析，卖方惜售+价格高于市场预期+债权关系复杂，导致恒大资产出售进度颇为缓慢。以恒大物业为例，已知的就曾与万科、碧桂园、合生创展等接洽，但之后都未有下文。
拖延之下，去年底广东省政府对许家印进行约谈，并同意向恒大地产集团有限公司派出工作组。随着工作组进驻，目前恒大的资产处置已经非许老板能够掌控，其资产转让则更多是被动接受的产物。
最近1个多月以来，恒大在全国范围内的项目频繁易手。1月10日，恒大退出徐州御嘉置业、徐州御泰置业、徐州海亚栖置业，由徐州市国资接盘；17日，恒大旗下佛山市顺德区盈沁房地产、昆明恒拓置业，由债权方五矿信托（央企中国五矿旗下公司）接盘。
对于恒大而言，在目前大量项目难以推进的情况下，将一部分项目转让给国资，有利于减轻自身负担，实现“保交房”的核心任务。
不愿意贱卖资产的并不只有许家印，一家华南暴雷房企的老板，手中握有大量大湾区优质资产，但其也不舍得卖，认为这些都是“福地”。
但眼下现实却是，即便这位老板能够痛下决心，断臂求生，也许已经错过了最佳时机。由于多家地产公司陷入流动性短缺，目前市场上待价而沽的大宗资产非常多，且民企都自身难保，很难并购别人。即便像万科这样手握近2000亿现金，都很少出手，更别说其他房企。
在地产圈，老板卖资产犹豫一阵之后，随着形势继续恶化，打骨折甚至1元也得转让。去年底，蓝光将重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目转让予金科方，交易作价仅为1元。
1元的交易对价，跟白送没什么区别，上交所也第一时间发出问询函。对此，蓝光发展(1.990, -0.09, -4.33%)回复：由于本次交易是在保交付、降负债的背景下进行的，通过承债式收购在出售资产的同时能够降低公司负债约91.91亿元（包含经营性负债）．．．．．．本次交易以评估值为基础，交易价格公平合理，不存在损害上市公司利益的情况。
事实上，相较于其他暴雷房企，蓝光自出现债务危机以来，对于资产处置也相对保守。
去年4月，杨武正接班后，其在投资人会上表示，“绝不会甩卖公司。蓝光也没有考虑出让控股权”。转眼至今年，蓝光在2月召开债券持有人会议也强调，“短期内不会进行主动资产出售，目前公司所有的工作重心都会围绕债务风险化解工作开展。”
甚至还有地产老板想金盆洗手将资产统统出售，都脱手不掉。去年，潘石屹下定决心以236.58亿港元将SOHO中国卖给黑石，但不仅遭到监管部门调查，黑石最终也决定停止要约收购事宜。
这些犹豫不决的老板，都应该学学王健林当年的杀伐果断。2017年，万达开启了一场资产大甩卖，虽然也有传闻说老王被压价气得当场“摔杯子”“拍桌子”，但他还是在短时间内处置掉13个重点文旅项目、77间酒店资产等一系列重资产。
塞翁失马，焉知非福。这次资产甩卖让万达的资金迅速回收，在短短4年时间里，万达便还清了千亿债务。如今，无债一身轻的王健林，正在紧锣密鼓地谋划珠海商管上市；再回头看，眼下这些不舍卖资产的地产老板却如惊弓之鸟、寝食难安。
当然也有人说，王健林之所以能东山再起是因为赶上了一个“好时代”。那几年，如若有房企暴雷，会有不少白衣骑士争相入股，成为三股东、二股东；可是，随着房企陆续暴雷，连险资开始不断减持，现在的收并购只存在在项目层面上。
