24日，北京市十五届人大常委会第三十五次会议召开，会议听取《北京市住房租赁条例(草案)》，对住房租赁市场的多个方面进行规范。
据中国网财经统计，自今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，已有12个城市发布保障性租赁住房相关政策，政策具体内容从供给端到需求端，涉及土地、财税、金融、民用水电气等多方面。
北京拟立法规范
租房难、租房贵是北京住房租赁市场的突出问题。北京市统计局数据显示，2020年外省市来京人口规模已超840万人，北京住房租赁市场需求庞大，供需矛盾推动租金持续上涨。中指院数据显示，近一年北京住房租金涨幅约为7.7%，租金收入比达35%。
此次《北京市住房租赁条例(草案)》对“群租房”“黑中介”“甲醛房”、哄抬租金、长租公寓监管等热点问题予以规范。
其中，条例明确了规范租金和押金支付方式，严控租金贷，将押金和超过3个月租金纳入监管范围，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市政府可采取价格干预措施；此外，首次提出不得随意驱逐租客、租赁期满可继续承租的规定，以保障租客的居住权益，确保出租双方形成稳定规范的租赁关系。同时，条例还明确住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当遵守相关规定和标准，保障租赁住房安全；互联网信息平台应当对发布者提交的证明材料进行审查，信息合规才能发布。
对此，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，《北京市住房租赁条例(草案)》的相关规定，未来有望推动住房租赁市场的进一步规范，营造良好的租房环境。
贝壳研究院高级分析师黄卉也坦言，租赁领域立法的缺失是租赁市场各类不规范问题的根源，该条例将有效抑制各类住房租赁乱象，预计明年上半年将出台首部地方层面的租赁立法文件，未来行业基础设施、租金管控体系、企业监管体系以及租客权益保障将得到完善，租客将实现更加安全和稳定地居住。
而在住房租赁供给端，北京也做出表率。11月19日，北京第三批次供地扩大了保障性租赁住房供给，合理选择位于轨道交通站点附近、周边配套较为齐全的4宗项目，配建保障性租赁住房，总规模约4.36万平方米。11月23日，顺义首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批，预计将提供宿舍874间。
另据北京市规自委公布数据，截至11月20日，北京已供应租赁住房用地301公顷，提前完成全年供地300公顷的任务。其中，用于解决新市民、青年人、科技人才、产业工人以及城市基本公共服务保障人员等群体住房需求的用地达214公顷，占比达71%。
值得关注的是，北京市发改委、住建委发布的《关于报送2022年房地产投资计划的通知》中，也强调通过重点区域增加保障性住房供应，优化北京市住房供应结构，此外租赁住房作为一种刚需产品，具有“准公共物品”属性，需要得到重点保障。此次《通知》中，重点扩大了公租房、保障性租赁住房的增量建设供应，旨在提升租客的租住品质。
“通过支持存量盘活，租赁企业的租赁房源将会增加，同时租赁企业的融资渠道扩展，有利于租赁企业规模化发展”，黄卉表示。
金融端多措并举
在12个跟进的一二线城市中，均根据各自城市租赁住房市场的发展现状制定了更为细化的政策。
11月23日，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确在“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，占同期新增住房供应总量的40%以上。杭州11月9日发布的《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》中，首提宿舍型租赁产品的面积标准，标准要求20～45平方米户型不少于80%。
综合来看，发布保障性租赁住房实施方案的北京、上海、成都等城市，均提出加大财政、价格、金融及税费支持，从金融端多措并举为市场主体提供资金支持，包括长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)等调动企业参与积极性。
事实上，2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。据中国网财经不完全统计，仅2018年，各大房企包括首创、保利置业、合生创展、龙光、富力地产、花样年等发行住房租赁公司债，融资规模近千亿元。
彼时，金融工具助力住房租赁行业发展的局面并不清晰。直至2021年6月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。业内人士分析认为，积极推进公募REITs有望打通租赁住房的融资环节。
中指研究院企业事业部高级分析师束端也坦言，加大信贷支持，支持金融机构以市场化方式提供长期低息贷款、债权融资，支持申请REITs试点，将有望逐步解决重资产模式退出的难题，增加保障性租赁住房的房源供应。
从2015年中央提出建立“购租并举”的住房制度，到2021年北京提出《北京市住房租赁条例(草案)》，6年间，住房租赁行业发展逐向转具体、有针对性且解决实际突出问题。对于未来住房租赁行业的发展前景，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示，发展住房租赁市场，时下还面临着许多困难，但是前景十分广阔。
