继11月10日地产股全线反弹后，11月11日收盘，地产股继续整体表现出强劲反弹的态势，A+H“涨声一片”。A股中，泰禾集团(2.230, 0.15, 7.21%)、中南建设(4.140, 0.01, 0.24%)、招商蛇口(11.120, 0.25, 2.30%)、金地集团(10.950, -0.48, -4.20%)等多只个股掀起涨停潮；H股方面，旭辉控股领涨12.47%，融创中国、中国奥园、龙光集团等多家房企跟涨。
业内分析，本轮地产股上涨，从消息面来看，虽有部分房企回购、增持等对自身对市场“情绪”维护，但更多是市场层面的利好：除了11月10日央行信贷数据中，中长期贷款的远超预期；11月11日，保利发展(14.920, 0.07, 0.47%)发布的2021年度第四期中期票据募集说明书，更是让备受资金煎熬的房企们看到了“曙光”的窗口。为此市场不仅要问：房企要走出至暗时刻了？
红透了
近两天，地产股可以用“红透了”形容。
截至11月11日收盘，A股中南建设、泰禾集团、招商蛇口、金地集团、保利发展、阳光城(2.930, -0.06, -2.01%)、新城控股(34.930, -0.52, -1.47%)等多只地产股涨停，万科、金科股份(4.400, -0.16, -3.51%)、荣盛发展(4.330, -0.14, -3.13%)、滨江等多只个股均涨超6%。
同策研究院资深分析师肖云祥分析称，从去年7月开始，房地产板块就已从高点进入下行周期，其背后原因是监管层对房地产调控的持续收紧。近期，以个别城市房地产协会组织房企召开面临困难座谈会为分水岭，市场逐渐酝酿政策放松预期，此间出现地产板块小幅反弹。11月11日反弹，从消息面来看主要是受中国银行(3.060, -0.01, -0.33%)间市场交易商协会举行房企代表座谈会，多家大型房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，调控政策在房企融资端可能会打开一道窗户。
“从技术面来看，房地产板块延续下行趋势已有一年多，价格已经很低，在利好消息的刺激下有估值修复诉求。”肖云祥表示。
据媒体报道，银行间市场交易商协会11月9日举行房地产企业代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。而上述信号，也被市场解读为房企融资环境松动的新举动。
从消息层面转变为实际落地来的如此迅速。11月11日，保利发展发布了2021年度第四期中期票据募集说明书。根据发行方案，本期发行金额为人民币20亿元，债务融资工具期限5年。这是11月9日银行间市场交易商协会后，首个发债的案例。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一些地产股近期明显上升，充分说明投资者对于房企业绩的看好。而从消费市场看，各类购房者近期也会逐渐关注到房企面临的情况，房企也会基于信贷等融资政策积极做好营销，一些悲观的情绪明显退去了。
消息面向好
11月10日，央行发布10月金融数据，10月新增人民币贷款8262亿元，同比多增1364亿元，超市场预期。其中，住户贷款增加4647亿元，中长期贷款增加4221亿元。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，放长数据周期看，近十年以来，中长期贷款10月规模仅低于2016年10月，高过其他年份同期。这间接表明居民购房的信贷环境在改善。
据贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内首次环比下降。这同样是购房信贷环境筑底改善的表现。
在发布金融数据后，央行还发布了个人住房贷款统计数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
此外，市场还有关于银行贷款的利好“传言”。有消息称，各地银保监通知热点城市主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。甚至有市场人士进一步解读称：“11月房地产贷款以及按揭余额必须高于10月末。”
值得注意的是，10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会曾指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，本应合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成资金链紧绷。
“针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”邹澜称。
走出至暗时刻了？
房地产市场情绪总是变幻莫测，消息面向好是否会成为“转折点”？地产股全线飘红，房企要走出至暗时刻了？
肖云祥称，目前多个城市已有调整调控政策的动作，消息面上也暖风频吹。但目前还没有实质的标志性事件发生。
众所周知，2021年是房企债务集中到期的一年，融资“三道红线”让房企惯用的“借新还旧”失灵，一大批此前高额举债的开发商接连爆雷，新力控股、花样年、当代置业……地产板块持续下行。目前来看，房企偿债危机还远未解除。
“保利的信号意义确实很强，但毕竟是排名前十的央企，票据工具从它开始松绑，稳妥、安全，但什么时候能够覆盖到20强左右的民营企业，那才能够给出最难的时候过去了的判断。”总部在上海的某50强房企品牌负责人直言，目前公司融资工具基本停滞，已经开始内部“骨折”价促销房子。
贝壳研究院数据显示，2021年10月房企境内外债券融资到期债务规模约772亿元，环比减少35.6%，同比减少5.4%，到期债务净额468亿元。房企到期债务从千亿规模回落，偿债压力较三季度有所缓解，但新增发债规模不足到期债务规模1/2，房企融资压力仍保持紧张。
“希望监管能够对直接融资和股权融资差别对待，对于租赁等长线业务加快REITs放开的步伐，对待三条红线的考核也要区分开发与经营业务，避免政策叠加带来的误伤。”某头部房企融资部门负责人如此表示。
与此同时，为避免爆雷引发恐慌情绪，目前已有多地出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管。
“活下去”处处需要钱，保障现金流健康是房企的命脉。临近年末，开发商只能加紧把房子卖出去，至少先熬过这个冬天。
北京商报记者 王寅浩
