文/张志峰
今年上半年，全国房地产市场投资和销售整体继续下行，但截至6月份，下行趋势已有所放缓。
根据国家统计局15日披露的1-6月全国房地产市场数据，今年上半年全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%；新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
数据显示，今年1-5月，全国房地产住宅销售额下降了30.5%。与今年前五月相比，上半年全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅分别了收窄1.3和2.9个百分点。
同时，楼市的边际企稳也体现在房价指数上，根据国家统计局同日披露的2024年6月份70个大中城市房价指数，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体同样有所收窄。
“近期房地产市场活跃度有所提升。”国家统计局新闻发言人就2024年上半年国民经济运行情况答记者问时表示，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，扎实做好保交房工作，支持刚性和改善性住房需求，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。当然也要看到，目前房地产相关指标仍在下降，房地产市场仍处在调整转型过程中。
同时，该新闻发言人提到，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”积极推进，有利于构建房地产市场发展新模式，也为投资扩张增添了动力。上半年，房地产“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点。
房价同环比下跌趋势未改变
新房方面，自5月份央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限。伴随信贷环境更趋宽松、限购政策边际松绑，以及部分优质改善型项目入市，一线城市新房价格跌幅率先收窄。
数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%；二线城市环比下降0.7%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
二手房方面，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8个百分点。其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%；广州、深圳分别下降1.5%和1%；二线城市环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市环比下降0.9%，降幅与上月相同。
同比来看，各线城市房价同比下降的趋势仍未改变。
6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上涨4.4%。
二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.5个百分点。
6月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。
二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.9%和7.7%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
58安居客研究院院长张波向观察者网表示，目前房价总体降幅都有所收窄，房地产政策对市场的效力处于释放之中，市场情绪已呈现一定分化。其中，一线城市后续市场企稳并复苏的概率进一步增大，尤其是上海在经历了几个月二手房“以价换量”之后，6月开始呈现量价齐涨，这是市场复苏的重要信号。
楼市库存高位，房价下跌压力仍在
此外，总体来看，当前全国房地产市场房价下跌压力仍然较大，楼市库存仍处于相对高位。
6月份，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市均仍超9成；截至6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。
因此，张波认为，信心面的整体恢复还需政策持续提振。他指出，高能级城市对于政策的反馈较为直接，例如北京在6月出台政策放松之后，二手房价快速迎来了环比上涨。三季度是市场复苏的关键期，政策面的持续推进有利于一线城市保持量价齐升态势，并带动更多热点二三线城市市场信心复苏。
展望后市，中指研究院市场研究总监陈文静也认为，下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。
她分析说，从政策趋势上看，需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策。同时，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍然具备空间。接下来，各地有望加大居民购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补人头”；供给端，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应或成为政策发力点；另一方面，预计项目融资“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。
为进一步“去库存”，陈文静还提到，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。同时参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
