从悲观到谨慎乐观；从无人问津到悄然抄底，再到四处调研……随着行情深度调整及支持楼市政策陆续出台，外资机构近期又开始积极关注中国房地产行业。
近两个月来，高盛、摩根士丹利、贝莱德等外资巨头纷纷对中国房地产市场转投“信任票”。多家外资机构对上海证券报记者表示，当前，中国房地产市场政策面和销售数据积极因素不断积累，此前的不利形势发生了转变。另据统计数据显示，今年以来陆续有外资悄然买入房地产板块及上下游产业链公司。
房地产政策效果初现
前些年，高盛、摩根士丹利等一批外资机构，陆续发出谨慎看待中国房地产市场的报告，并下调了对房地产板块的评级。近期，随着我国房地产市场持续改善及楼市政策出现的积极变化，外资机构对中国房地产板块的态度出现了转变。
“这轮楼市调整的大部分过程可能已经走完，预计今明两年将是本轮房地产调整的关键期。”摩根士丹利中国首席经济学家邢自强表示，中国人民银行设立保障性住房再贷款，既可以降低房地产行业库存，改善开发商流动性问题，更好地推动实现保交楼工作，也有助于减少预防性储蓄，从而刺激房地产消费。
瑞银中国内地及香港房地产投资研究部门主管林镇鸿认为，保障性住房再贷款预计将支持地方国企收购已建成但未出售的商品房，并将其改造为保障性住房。“中国房地产行业确定了去库存模式，这一方向非常重要。”林镇鸿说。
贝莱德首席中国经济学家宋宇也认为，房地产政策支持力度不断加码，在一定程度上增加了投资者的信心，有利于稳定房地产市场。短期看，房贷利率下调，降低了购房者的购房成本，能够有效刺激居民的购房意愿，同时也能提升居民的消费能力；长期看，一系列房地产政策的出台，释放出来的积极信号，预示着宏观层面将继续维持宽松政策。
“4月底，我们判断政府在处理房地产问题方面的思路有了非常大的调整。我们看到了房地产市场风险出清的希望，进而看到宏观经济出现稳定乃至全面复苏的希望。”野村证券首席经济学家陆挺表示。
外资增持部分地产股
近期，房地产板块放量大涨，行业板块成交额连续创下阶段新高。自4月24日以来至今，地产行业指数累计涨超15%，整体放量上涨。与地产板块大涨相应的是，知名外资机构增持了部分房企股票，并频频出现在房地产企业的调研名单中。
Choice数据显示，2024年一季度，北向资金整体持有房地产开发公司的股票同比减少4.39%，但同期有27家房地产开发公司获得北向资金的逆势增持，如格力地产(5.050, 0.00, 0.00%)（维权）、新城控股(10.720, 0.00, 0.00%)、南京高科(6.330, 0.00, 0.00%)、保利发展(10.560, 0.00, 0.00%)、深深房A(11.800, 0.00, 0.00%)、大悦城(2.740, 0.00, 0.00%)、南山控股(2.290, 0.00, 0.00%)等。
资料显示，今年一季度，新城控股获北向资金加仓1358万股，总持股数达到4926.28万股，占总股本的比例达2.18%。同期，北向资金新进为光明地产(2.000, 0.00, 0.00%)前十大流通股东，截至一季度末持有1417.43万股，占总股本的比例达0.64%。
外资缘何加仓房企股？业内人士认为，这与市场对地产行业预期发生变化有关。
“在政策支持下，金融、地产等中国资产的吸引力有望持续提升，尤其是盈利持续回暖使得估值温和提升，流动性的增加吸引了部分外资流入A股。”一家外资投行策略分析师表示，“房地产板块后续是否会受到更多‘大资金’的关注，令板块从结构性行情演变为趋势性行情？这还需观察6月新屋销售及地产开工率回升的情况。”
在港股市场上，不少外资券商席位也对地产相关板块进行了增持。
截至5月22日，摩根大通对万科企业H股持好仓数量为1.09亿股，占已发行的有投票权股份比例为4.92%。而在4月16日，摩根大通对万科企业H股持好仓数量为9836万股。此外，4月中旬以来，花旗银行对万科企业H股持好仓数量也有所回升。
评级方面，5月29日，巴克莱银行维持贝壳评级为增持，最新目标价为30美元/股。
机构调研方面，4月14日，万科A(8.360, 0.00, 0.00%)接受券商、保险、公募等多家头部机构调研，其中就有瑞银证券、摩根士丹利国际等外资机构参与。
一些家用电器、建筑建材企业等房地产相关产业的公司，近期也接待了外资机构调研，如佛山照明(5.290, 0.00, 0.00%)、中材科技(14.790, 0.00, 0.00%)、塔牌集团(6.940, 0.00, 0.00%)、瑞泰科技(8.710, 0.00, 0.00%)等。
关注房企基本面改善情况
“房地产市场的利好政策接连出台，使得市场资金迅速关注到低迷已久的地产股票，特别是一些小市值股票更容易受到短期资金的追捧。今年初，外资就布局了A股和港股的部分地产股，提前加仓。”一家券商QFII负责人表示，对地产板块的后续配置力度，还要结合宏观政策和企业的具体基本面改善情况。
一名外资机构地产行业分析师预计，下一阶段，地产板块的上行动力，将逐步由宏观经济转向微观层面上市公司盈利预期的再修正方面。
“随着政策的持续优化调整，部分城市的房地产市场有望企稳。不过，也有一些城市的二手房挂牌量仍处高位，观望氛围较浓，楼市优化政策的效果显现仍需时间。”上述分析师表示，信心比黄金更重要，房地产市场预期尤其是购房者预期至关重要。
