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图①：国家开发银行支持的内蒙古包头北梁棚户区改造项目。 |
从大规模棚户区改造到全面推进城镇老旧小区改造，从发展保障性租赁住房到发展长租房市场，近年来，我国住房发展向住有所居目标大步迈进。金融如何更好服务居住需求？不同建设经营模式下的融资难题如何破解？记者采访了多家金融机构。
融资又“融智”，创建多种支持模式
楼体外立面粉刷一新，路面平整干净，新设停车位排布有序；秋日暖阳下，老人们在健身器械上边锻炼边谈笑，孩子们在一旁嬉戏玩耍……“住了几十年，好像又住进了新小区。”西安市长安区长乐小区居民王倩喜滋滋地介绍，“以前小区路面坑坑洼洼，下雨天行走困难，路窄车堵，送小孩上学迟到了好几次，老旧小区改造后这些问题一下都解决了。”
长乐小区不仅改了“面子”，也换了“里子”——电杆不见了、电线入地了，屋面防水、外墙保温重新铺设，供水、供气、供暖管网全面维修养护。不光长乐小区，长安区135个小区都已实施老旧小区改造，改出了4.51万人的新生活。
而在两年多前，长安区老旧小区改造还面临着筹资难题。地方政府支持力度很大，但改造量大面广，不能只依靠财政；居民能出资一部分，但不足以支撑改造。吸引社会资本参与，获得可持续融资是关键。然而，老旧小区改造项目一般收益比较小、资金平衡难度大，改造运营企业想要融资，拿什么做信用支持？
“我们创新构建了多种市场化、可持续的金融支持模式。”国家开发银行行业三部处长郭彦军介绍，在长安区老旧小区改造项目中，国开行陕西分行反复与地方政府沟通，由政府统筹资源，将相关经营性收益让渡给国有改造企业，比如将建筑垃圾收纳收费权、停车收费权注入改造企业，为项目构建多元化还款来源，既有利于提升企业实施老旧小区改造的意愿，也有利于降低银行信贷风险。
一方面，灵活设计、创新市场化融资模式，积极研究探索合理的信用结构；另一方面，提高老旧小区改造项目的融资审批效率，给予老旧小区改造项目专项利率优惠——国开行双管齐下，向西安市长安区老旧小区综合提升改造项目授信承诺6.5亿元，已实现贷款发放3亿元。从全国范围看，国开行已授信承诺老旧小区项目贷款229亿元，惠及居民超过50万户。
作为开发性金融机构，国开行发挥了保障房融资主渠道作用，不仅大力支持城镇老旧小区改造，还累计发放公租房项目贷款1747亿元，支持建设保障性租赁住房10.95万套，助力超过2300万户居民“出棚进楼”……截至2021年9月底，国开行累计发放保障性住房贷款5.09万亿元。
加快保障房建设，金融不仅可以发挥融资功能，还可以为建设提供“融智”支持。郭彦军介绍，国开行通过尽职调查，综合评估当地人口、收入、产业规划等多方面因素给出融资规划建议。比如对棚改项目，要对是否达到国家棚改标准、拆迁安置面积是否合理等严格把关；对城镇老旧小区改造，会结合地方改造规划及项目实际，推动将各类改造资源统筹整合利用，谋划实现财务整体平衡，为市场化运作创造条件……
“国开行还提供‘融制’支持，在借用管还各个环节完善制度保障。通过算‘金融账’帮助地方政府理清‘建设账’，积极参与到保障房建设规划和相关政策研究中。”郭彦军介绍，金融机构在保障房建设中深化银政合作，帮助地方政府排忧解难，助力保障房政策落地见效。
建房又“存房”，整合资源对接供需
有人在公共客厅上网、会友，有人在图书角翻阅报刊书籍，有人在公共厨房大展厨艺，夜幕降临，走进建融家园上海崮山路社区，一幅幅温馨美好的生活图景映入眼帘。
“平时我们都很喜欢在一楼公共区域活动，这里的WiFi、水电都是免费的，做完饭还有阿姨帮忙打扫。”租客龚心（化名）边介绍边领着记者走进自己在二楼的房间。干湿分离卫生间、小厨房、卧室、工作台分布合理，沙发、各色小绿植散发出休闲气息，透过弧形的玻璃窗还能看到不远处灯火阑珊的陆家嘴。
“我就在陆家嘴上班，住在这儿通勤很方便，而且公寓设计更符合我们年轻人的居住需求，独立空间、功能齐全，也有社交区域和健身房，价格适中，不用交中介费也不会随意涨价。”经过与周边民宅的再三比较，去年刚入职的
龚心选择入住这家长租公寓。
这栋长租公寓的改建运营由建设银行成立的住房服务专业子公司建信住房牵头，是住房租赁产业联盟多家企业分工协作的结果。
“这里原先是闲置的商用办公楼，对其进行‘非住改住’后，很受年轻人欢迎，基本满租！”上海建信住房负责人介绍，“我们通过整合、改造盘活闲置的存量房资源，提供能够与新市民、青年人经济能力与需求相匹配的 ‘一张床’‘一间房’或‘一小套房’。”
“客户不仅能在我们这儿‘存钱’， 现在还能在建信住房‘存房’。” 建设银行住房金融与个人信贷部负责人介绍，“建行以信贷资金支持建信住房公司，引导企业和居民个人将闲置住房的租赁权‘存’到建信住房公司，委托专业机构运营，既为闲置住房带来了收益，又盘活大批存量房源，增加租赁住房的有效供给。”
金融机构成立子公司建设运营长租房，有何优势？建设银行住房金融与个人信贷部负责人介绍，首先母行具有金融服务优势，长期深耕住房金融业务，对于住房领域的市场运行机理和企业经营特点有较为深刻的理解，此外还能发挥资源整合优势，“我们既可以有效盘活企事业客户的闲置低效资产，又可以充分对接其潜在的员工租房需求，还可建立起紧密的产业联盟合作，加速对接供需两方，实现资源整合配置，满足多元租赁需求。”
“存房”模式对扩大租赁住房供给颇有成效。建行投入信贷资金支持建信住房公司积极介入闲置资产盘活，目前，包括工业厂房改建、商业用房改建、集体经营性建设用地建设租赁住房等项目在内，已累计管理房源超过12万套（间），其中分散式房源近7万套（间）、集中式房源约5万套（间）。
“存房”模式也有助于稳定租赁市场价格。建信住房以长期限租赁合同降低收房价格，稳定租赁关系，同时以规模效应控制改造成本，有效平抑租金水平。据统计，2020年新增“存房”中租期3年以上的超过80%，对外出租价格较市场同类房源低约5%。
创新金融产品，促进投资建设良性循环
2020年7月1日，由中国建设银行担任项目协调人的北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让摘牌仪式在北京金融资产交易所举行，这意味着国内首单住房租赁企业股权交易服务试点项目顺利完成交易。
住房租赁企业股权交易服务是参照国际主流不动产投资信托基金（REITs）模式推出的一项重大金融创新，该服务对住房租赁企业投资范围、收益来源、负债比例进行了明确规定，通过严格的信息披露制度和强制的利润分红安排，吸引社会资金参与住房租赁企业股权份额投资。前期，建行依托建信住房开展了私募形式租赁住房REITs的探索，在北京、江苏、山东等地推进项目促成交易，拓展租赁住房融资来源。
近年来，随着租赁市场的发展和国家政策的支持，长租房建设持续加速。但通过自持物业的重资产模式发展长租房，投入高、收益率低、回收周期长，极大限制了企业投资的积极性，而租赁住房REITs能够很好地解决这个难题。
“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品。”清华大学国家金融研究院副院长王娴分析，一方面，企业能够以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者发行筹集资金，这为住房租赁企业提供了有效的资金退出渠道，使企业在不累积负债的同时，打造项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升住房租赁行业直接融资比例，降低行业杠杆率和金融风险；另一方面，这一产品还能帮助企业转变经营模式，从重资产的资产持有者转型为轻资产的物业管理人。
发展租赁住房REITs，有助于加快租赁住房投资建设的良性循环。近期，相关政策不断出台、完善，助力租赁住房REITs发展不断取得突破，为住房租赁市场发展注入更多资金活水。
今年7月，国家发改委发布通知，将基础设施REITs试点范围拓展到保障性租赁住房。此前，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。据有关机构初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品1个百分点的收益率，有利于吸引更多社会资本。
《 人民日报 》（ 2021年10月25日 18 版）
